SÉANCE 10 : les servitudes Commentaire d'arrêt : cass, civ 3, 4 juillet 2001
Une servitude est une charge imposée à un fonds servant au profit d'un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire. Il s'agit donc d'un droit réel qui cherche à satisfaire un fonds et non une personne. Si cette caractéristique est réaffirmée dans le Code civil en ce qui concerne les servitudes du fait de l'homme, la qualification d'un acte juridique en servitude ou en obligation personnelle peut soulever quelques difficultés.
En effet, l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juillet 2001 est relatif à la qualification d'une clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale.
En l'espèce un terrain a été vendu à une société civile immobilière selon un acte portant acceptation par la société acquéreuse de l'interdiction, faite aux divers commerçants qui viendraient s'y installer, de fabriquer ou vendre du pain et de la pâtisserie, dans leur forme artisanale et ce, quel que soit le type de commerce qui y serait exercé. La SCI acqueresse a ensuite vendu le terrain à une autre SCI par un acte reproduisant cette même clause. Cette société a donné en location-gérance un fonds de commerce à une SARL qui y exploitait un supermarché.
Les propriétaires originels du terrain, invoquant le non-respect de la clause d'interdiction, ont assigné les sociétés pour obtenir la cessation de ce prétendu manquement et la réparation de leur préjudice. La Cour d'appel les a déboutés de leur demande et a déclaré nulle la stipulation litigieuse au motif que l'interdiction édictée à l'acte ne constituait pas une servitude en l'absence de détermination du fonds dominant, l'interdiction étant stipulée « pour le respect de la mémoire de M. Léon Roux ». Les juges du fond retiennent alors que la convention de non-concurrence interdisant l'exercice d'une activité commerciale définie est licite si elle est restreinte à un lieu déterminé. Il s'agit d'une servitude établie par le fait de l'homme attaché à un fonds dans l'intérêt d'un autre fonds. Or en l'espèce le fonds dominant bénéficiaire de la clause de non-concurrence n'est pas déterminé, cette clause est donc nulle.
Il s'agit alors pour la Cour de cassation de savoir quelle est la nature juridique d'une clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale.
La troisième chambre civile a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel sous le visa des articles 686 et 1134 du Code civil. Elle déclare que « l'interdiction faite à l'acquéreur d'un fonds immobilier de l'affecter à un usage déterminé peut revêtir le caractère d'une obligation personnelle ».
[...] Il s'agit alors pour la Cour de cassation de savoir quelle est la nature juridique d'une clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale. La troisième chambre civile a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel sous le visa des articles 686 et 1134 du Code civil. Elle déclare que l'interdiction faite à l'acquéreur d'un fonds immobilier de l'affecter à un usage déterminé peut revêtir le caractère d'une obligation personnelle Si la cour de cassation établit la nature juridique d'une clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale alors cette solution paraît ambiguë I ) La nature juridique d'une clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale La cour de cassation refuse d'admettre une servitude et établit alors une liaison entre une servitude et une obligation personnelle Le refus d'admettre une servitude Définition servitude (article 637 du Code civil), notion de servitude du fait de l'homme (article 686 du Code civil) : code civil et jurisprudence posent le principe que les servitudes sont attachées à un fonds et non à une personne En l'espèce la clause de non-concurrence, si elle est stipulée dans l'intérêt d'un autre fonds, est une servitude. [...]
[...] Cour de cassation, civ juillet 2001, les servitudes Une servitude est une charge imposée à un fonds servant au profit d'un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire. Il s'agit donc d'un droit réel qui cherche à satisfaire un fonds et non une personne. Si cette caractéristique est réaffirmée dans le Code civil en ce qui concerne les servitudes du fait de l'homme, la qualification d'un acte juridique en servitude ou en obligation personnelle peut soulever quelques difficultés En effet, l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juillet 2001 est relatif à la qualification d'une clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale. [...]
[...] Reboul-Maupin : on passe d'un mécanisme où la servitude peut imposer des obligations réelles à celui où une servitude dicte une obligation personnelle, dans le respect de la mémoire du défunt sans profiter à un fonds servant En l'espèce, il n'y a pas d'utilité réelle, donc l'interdiction d'exercer une activité commerciale est considérée comme une servitude de non-concurrence personnelle et devient un engagement perpétuel. [...]
[...] La Cour d'appel les a déboutés de leur demande et a déclaré nulle la stipulation litigieuse au motif que l'interdiction édictée à l'acte ne constituait pas une servitude en l'absence de détermination du fonds dominant, l'interdiction étant stipulée pour le respect de la mémoire de M. Léon Roux Les juges du fond retiennent alors que la convention de non- concurrence interdisant l'exercice d'une activité commerciale définie est licite si elle est restreinte à un lieu déterminé. Il s'agit d'une servitude établie par le fait de l'homme attaché à un fonds dans l'intérêt d'un autre fonds. [...]
[...] Or dans arrêt commenté, les juges associent expressément et directement cette interdiction (considérée comme une servitude par les arrêts précédents) et l'obligation personnelle. Avantages de retenir l'obligation personnelle : compromis entre servitude (qui est perpétuelle) et nullité de la clause, durée limitée, ne confère pas de droit de suite, conformément au principe relatif des contrats elle ne peut pas être invoquée contre les tiers. II ) Une solution ambigüe tendant à être justifiée Cette solution ambigüe peut conduire à des tentatives de justification Il est également possible de s'interroger sur la présence de la consécration d'une servitude personnelle Les tentatives de justification D'après T. [...]
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