Cour de cassation, chambre mixte, 26 mai 2006 - le pacte de préférence et l’intention du bénéficiaire

Extraits

[...] II) la nécessité de deux conditions difficilement établies La Cour de cassation pose deux conditions pour établir la fraude, qui est un obstacle pour le bénéficiaire l'exigence de deux conditions La fraude est bien plus qu'une simple faute. En effet, comme l'arrêt présent le souligne, il faut deux conditions, que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir La Cour avait dégagé cette définition dans l'arrêt du 26 octobre 1982. [...]

[...] Le pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire. Chambre mixte du 26 mai 2006 Introduction Grande est sa liberté de formation mais grande est aussi la contrainte pour son débiteur. Le pacte de préférence est un contrat préparatoire que l'on définit comme étant le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage, le cas où elle déciderait de conclure un contrat déterminé, en priorité avec le bénéficiaire du pacte. Le 26 mai 2006, la Chambre mixte vient sanctionner la violation d'un tel contrat. [...]

[...] La Cour de cassation considère que la simple connaissance du pacte de préférence ne suffit pas pour frapper la vente de nullité et de substitution. Même si le bénéficiaire a soulevé comme argument le fait qu'une publicité a eu lieu et qu'ainsi on peut imaginer que la société a eu connaissance de ce pacte de préférence, rien ne prouve que ce tiers acquéreur ait eu aussi connaissance de l'intention du bénéficiaire d'en jouer. Le second élément est très difficile à prouver, c'est pourquoi la fraude est rarement admise. [...]

[...] La Cour de cassation a élargi sa sanction lors d'une violation au pacte de préférence mais seulement si deux conditions sont réunies, à savoir la connaissance pour le tiers acquéreur de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de faire jouer celui-ci (II). la sanction élargie au profit du bénéficiaire du pacte de préférence La Cour de cassation a maintenu la sanction par la nullité de la vente mais elle a été plus loin en affirmant la possibilité pour le bénéficiaire du pacte de se substituer au tiers acquéreur le maintien de l'annulation de la vente comme sanction Lorsqu'on est en présence d'une situation telle que le souscripteur du pacte de préférence ne vend pas au bénéficiaire, mais à un tiers acquéreur, il y a alors violation. [...]

[...] L'un des bénéficiaires du pacte de préférence veut alors faire valoir ces droits en 1992, en demandant la substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts Les juges du fond refusent sa demande. Le bénéficiaire forme un pourvoi en cassation. Il estime qu'en dehors d'une impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation, sa réparation doit être faite en nature, et qu'ainsi la cour d'appel a violé l'article 1142 du Code civil. De plus, la violation du pacte de préférence doit entrainer l'inefficacité de la vente conclue [ ] et la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur Il soulève aussi que les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication et qu'ainsi la cour d'appel a violé le décret du 4 janvier 1955 par la constatation d'une publication régulière. [...]