Cour de cassation, chambre mixte, 26 mai 2006 et 3e chambre civile, 25 mars 2009 - la sanction de la violation du pacte de préférence

Extraits

[...] Arrêt de rejet du 26 mai 2006 et arrêt de cassation du 25 mars 2009 "Le pacte de préférence est l'engagement de réserver la préférence au bénéficiaire si l'on décide de vendre ou d'acheter, et de lui faire donc en priorité une proposition dans ce sens avant de s'adresser ailleurs" (Alain Bénabent) mais il semble que souvent les promettants préfèrent d'abord s'adresser ailleurs. C'est relativement à cette matière que s'est prononcée la Cour de cassation dans deux arrêts : un arrêt de rejet du 26 mai 2006 rendu en chambre mixte (pourvois 03- 19.376 et 03- Bull. Civ. 2006.mixte4) et un arrêt de cassation du 25 mars 2009 rendu par la troisième chambre civile (pourvoi Bull. Civ. 2009.III.68). [...]

[...] En l'espèce, dans l'arrêt de 2006, le tiers au pacte de préférence est de mauvaise foi car il savait à la conclusion de l'acte de transmission qu'il y avait un pacte de préférence sur ce bien. De même, dans l'arrêt de 2009, le tiers au pacte de préférence a appris l'existence de ce pacte avant la conclusion de la promesse de vente. Par conséquent, dans ces deux arrêts, les tiers étant de mauvaise foi, les contrats passés en violation du pacte de préférence auraient pu être annulés. Cependant, le fait que l'acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence avant la conclusion du contrat n'est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi du tiers. [...]

[...] Le bénéficiaire du pacte se pourvoit en cassation au motif que la sanction d'une obligation de faire est l'exécution en nature si cela est possible et que de plus, le pacte de préférence offre un droit de préemption au bénéficiaire. Dans l'arrêt de 2009, la Cour d'appel à l'inverse accueille la demande de substitution des droits de l'acquéreur au motif que l'acquéreur est de mauvaise foi et connaissait l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte au moment de la signature de l'acte authentique. [...]

[...] Ainsi, pour être qualifié de tiers de mauvaise foi, le tiers doit avoir eu la connaissance du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir avant la conclusion du contrat. B. La connaissance de l'intention du bénéficiaire du pacte de s'en prévaloir Lorsqu'un pacte de préférence est signé entre deux parties, le promettant s'engage à la vente du bien à faire une offre en priorité au bénéficiaire qui a le choix soit d'accepter l'offre soit de la décliner, Si un tiers conclut un contrat de vente sur un bien alors qu'il sait que le bénéficiaire d'un pacte de préférence sur ce bien souhaite se prévaloir de ce pacte alors ce tiers est de mauvaise foi. [...]

[...] C'est dans cette sanction que réside la nouveauté de ces arrêts. La confirmation d'un revirement de jurisprudence concernant la nouvelle sanction du viol d'un pacte de préférence par un tiers de mauvaise foi La sanction du viol d'un pacte de préférence était traditionnellement le versement de dommages et intérêts mais ces arrêts apportent une grande nouveauté : le viol d'un pacte de préférence peut être sanctionné par la substitution du tiers par le bénéficiaire du pacte même si les sanctions classiques sont maintenues dans ce cas A. [...]