Cour de cassation, Chambre mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376 - Quelles peuvent être les sanctions et leurs conditions d'application résultant de l'inexécution du pacte de préférence ?

Labille A.

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Cour de cassation, Chambre mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376 - Quelles peuvent être les sanctions et leurs conditions d'application résultant de l'inexécution du pacte de préférence ?

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Arrêt du 26 mai 2006 n° 03-19 376, violation du pacte de préférence, droit des contrats, article 1123 du Code civil, arrêt du 22 avril 1976, annulation du contrat de vente, article 1178 alinéa 2 du Code civil, réforme de 2016, arrêt du 30 avril 1997, article 1142 ancien du Code civil, substitution du bénéficiaire, article 1200 du Code civil, bonne foi, arrêt du 10 février 1999, arrêt du 16 mars 1994, article 1123 alinéa 3 du Code civil, arrêt du 4 mars 2021

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L'arrêt rendu le 26 mai 2006 par la chambre mixte de la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence en ce qu'elle permet, au bénéficiaire d'un pacte de préférence, de requérir l'annulation du contrat conclu avec un tiers en méconnaissance de ses droits et également sa substitution au tiers acquéreur, sous deux conditions. Faute de codification au sujet du pacte de préférence, le règlement du contentieux de cet avant-contrat était majoritairement établi par des règles jurisprudentielles. Par l'apport de l'ordonnance du 10 février 2016, le Code civil dispose d'articles encadrant le pacte de préférence, et certaines dispositions semblent se référer, voire reprendre la solution de l'arrêt du 26 mai 2006.
Un pacte de préférence ayant pour objet la vente d'un bien immobilier a été contracté entre le promettant et le bénéficiaire. Toutefois, le promettant conclut un contrat de vente du bien immobilier avec un tiers, malgré l'existence du pacte de préférence. Le bénéficiaire du pacte présente une demande de substitution au tiers acquéreur et une demande de dommages et intérêts.

Sommaire

Les sanctions de l'inexécution du pacte de préférence
1. L'action en nullité du contrat de vente
2. La substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur dans le contrat de vente
Les conditions d'application des sanctions de l'inexécution du pacte de préférence
1. La connaissance du tiers de l'existence du pacte de préférence
2. La connaissance du tiers de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence

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Extraits

[...] On se demande alors à qui appartient la charge de la preuve, est-ce au bénéficiaire de prouver que le tiers était de mauvaise foi ? Ou inversement, est-ce au tiers de démontrer qu'il était de bonne foi ? Dans un arrêt du 10 février 1999, la troisième chambre civile de la Cour de cassation attribue la charge de la preuve au bénéficiaire, qui doit prouver que le tiers était de mauvaise foi afin d'obtenir l'annulation du contrat. Dans l'arrêt du 26 mai 2006, les juges respectent cette règle jurisprudentielle et en l'espèce, il appartenait à la bénéficiaire (Mme. [...]

[...] de prouver que le tiers (SCI Emeraude) avait connaissance du pacte. Au sein du présent arrêt, il est informé que les actes contenus dans le pacte de préférence ont été publiés dans la conservation des hypothèques, un service de publicité foncière. Par un arrêt du 16 mars 1994, la troisième chambre civile juge que la conservation des hypothèques n'aurait qu'un rôle informatif des tiers et que la publication n'était que facultative. La chambre mixte du 26 mai 2006 considère que le tiers acquéreur était censé être informé sur l'existence de l'avant contrat en raison de la publication, il est possible d'en déduire que la Cour de cassation considère que le tiers ait commis une faute puisqu'il a négligé le fait de se renseigner à la conservation des hypothèques. [...]

[...] In fine, une précision de la Cour de cassation révèle une difficulté quant à l'application des sanctions. En effet, comme expliqué précédemment, la Cour de cassation octroie au bénéficiaire de demander la nullité du contrat « et » sa substitution à l'acquéreur. Toutefois, cela relève d'une impossibilité dans la pratique puisque si le contrat de vente est annulé et donc n'est censé jamais avoir existé, il sera impossible pour le bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur dans le contrat de vente puisque ce dernier n'existe plus. [...]

[...] Dans son jugement du 26 mai 2006, la Cour de cassation rejette le pourvoi de la bénéficiaire du pacte de préférence au motif que la substitution au tiers acquéreur ne peut être admise que lorsque ce dernier était de mauvaise foi, autrement dit qu'il connaissait à la fois l'existence du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Par cet arrêt, on se demande alors quelles peuvent être les sanctions et leurs conditions d'application résultant de l'inexécution du pacte de préférence. Ainsi, en cas de violation du pacte de préférence, la Cour de cassation octroie au bénéficiaire deux recours permettant de revendiquer ses droits sous réserve de remplir deux conditions nécessaires (II). [...]

[...] Cela induit que si le tiers ignorait l'existence du pacte de préférence, le bénéficiaire ne pourrait obtenir ni la nullité ni la substitution. Cette condition constitue une exception au principe consacré à l'article 1200 du Code civil « Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat ». En effet, le pacte de préférence est considéré comme inopposable au tiers de bonne foi et donc sa responsabilité ne peut être engagée. Le tiers de bonne foi est donc protégé grâce à son ignorance du pacte, car même la violation du droit de préemption du bénéficiaire ne peut déroger au contrat de vente conclu de bonne foi. [...]

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