Cour de cassation, 3e Chambre civile, 6 décembre 2018 - La violation du pacte de préférence

Extraits

[...] La promesse unilatérale de vente est sans doute une manifestation de la volonté du promettant de contracter. Elle est en plus de ça une obligation contractuelle qui lie son auteur. La Cour de cassation censure la décision de la Cour d'appel qui s'intéresse au moment de la conclusion du contrat au lieu du moment où s'est manifestée la volonté de contracter. La décision de la Cour s'inscrit dans la continuation d'autres juridictions qui prennent en compte les démarches précontractuelles pour caractériser une violation du pacte de préférence. [...]

[...] Par exemple, au lieu de conclure un contrat de vente, le promettant peut faire une promesse unilatérale de vente qui ne prend effet qu'après l'expiration du pacte. Une telle situation appelle à un examen plus approfondi. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur un cas de figure similaire par un arrêt du 6 décembre 2018. En l'espèce, le propriétaire d'un appartement le 28 octobre 1999, conclu un pacte de préférence visant à consentir à son bénéficiaire, un droit de préférence en cas de vente portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété, et ce, pour une durée de dix ans. [...]

[...] Dans ce cas, le pacte de préférence peut a eu un impact sur une vente conclue plusieurs mois après son échéance. Les parties n'étant plus liées par le pacte sont responsables de leurs actes avant son expiration. Le choix de la sanction entre la réparation du préjudice ou l'annulation de la vente et la substitution du bénéficiaire de pacte au bénéficiaire de la promesse dépend de la bonne ou mauvaise foi de ce dernier. L'annulation de la vente est subordonnée à la connaissance de l'acheteur de l'existence du pacte. (Cass. [...]

[...] Que veut dire le législateur par « contracter » dans sa formulation « proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter » ? Est-ce que l'avant-contrat est aussi visé dans la définition du pacte de préférence ? La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel considérant « qu'en statuant ainsi, alors que le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». [...]

[...] Cour de cassation, 3e Chambre civile décembre 2018 - La violation du pacte de préférence Obligation de ne pas faire, obligation de faire, des conséquences juridiques sur de longues durées et souvent au-delà de sa validité, le pacte de préférence met en jeu plusieurs notions juridiques. Le pacte de préférence s'est développé grâce à la pratique contractuelle au cours des années et une jurisprudence qui l'accompagne. Ce mécanisme contractuel a finalement été introduit dans le Code civil par la réforme du droit des contrats à travers l'ordonnance de 2016. [...]