Arrêt du 4 mars 2021, arrêt du 20 octobre 2021, droit des contrats, théorie de l'autonomie des volontés, promesse unilatérale de vente, réforme du droit des contrats de 2016, accord des volontés, pacte de préférence, droit de rétractation, ancien article 1134 du Code civil, article 1103 du Code civil, article 1124 du Code civil, arrêt Consorts Cruz, droit de propriété, force obligatoire du contrat, promesse unilatérale
- La société Cevede et la société civile immobilière Jacmar disposaient de parcelles où se trouvait la société Système U. Mais, le 11 août 2006, la société Cevede et la société civile immobilière Jacmar ont cédé aux sociétés Finamur et CMIC lease les parcelles d'assiette d'un hypermarché exploité sous l'enseigne Super U. Les sociétés Finamur et CMIC lease mettent alors en place un contrat-bail immobilier au profit de la société Jacmar.
Le 11 juin 2007, la société Cevede décide de prendre l'enseigne Carrefour à la place de la société coopérative Système U.
- Par acte authentique, le 6 janvier 2011, les consorts (D) ont vendu à la société ESBT un premier ensemble de parcelles. Cette dernière s'est alors engagée à revendre lesdites parcelles aux consorts (D) après l'exploitation de celles-ci au prix d'un euro symbolique. Par acte sous seing privé du même jour, les consorts (D) ont cédé un autre ensemble de parcelles à la société ESBT sous ces mêmes conditions. Cette convention de rétrocession s'est même étendue à un troisième ensemble de parcelles.
Mais, ce second acte n'a pas été réitéré par acte authentique. La société ESBT a alors rétracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelles aux propriétaires originels.
[...] Transition : Nous verrons ensuite que cette promesse unilatérale de contrat dispose d'une nature contractuelle. B. La promesse unilatérale et sa nature contractuelle Tout comme le contrat, la promesse unilatérale nécessite une rencontre de volonté, mais celles-ci ne seront pas entre deux cocontractants, mais, entre le promettant et son bénéficiaire. En ce sens, la promesse unilatérale n'engage que le promettant, puisque celui-ci exprime son consentement définitif de contracter. Le bénéficiaire disposera alors d'un droit d'option pendant un délai précis. Ce dernier pourra décider de lever l'option ou de ne pas le faire, c'est-à-dire déclarer par acte juridique sa volonté d'exercer une possibilité qui lui est offerte ou non. [...]
[...] Transition : Par la suite, l'ordonnance de 2016 va chambouler la jurisprudence et va provoquer une affirmation de l'irrévocabilité de la promesse unilatérale de la vente. B. L'affirmation de l'irrévocabilité de la promesse unilatérale de la vente après 2016 L'ordonnance de 2016 a institué l'article 1124 du Code civil. L'article 1124 du Code civil offre une véritable définition de la promesse unilatérale de contrat : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». [...]
[...] Cour d'appel : rejette la demande de Super car pas de preuve que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de préférence et de l'intention de s'en prévaloir = il est de mauvaise foi Le tiers peut faire une action interrogatoire pour savoir si le bénéficiaire avait l'intention de s'en prévaloir mais pas obligatoire, donc pas une preuve de mauvaise foi Super U dit : à défaut d'action interrogatoire, il devrait être présumé avoir connaissance, MAIS = une inversion de la charge de la preuve + la mauvaise fois se prouve et ne se présume JAMAIS Cour de cassation : Rejette le pourvoi - Rappelle que la charge de la preuve = bénéficiaire doit prouver que le tiers savait que le pacte existait et que le bénéficiaire avait l'intention de s'en prévaloir - La qualité de professionnel de l'immobilier n'ajoute pas l'obligation d'interroger le bénéficiaire - Promesse unilatérale Cass. civ. 3e, 20 octobre 2021, n°20-18.514, publié au Bulletin. Faits : Vente de parcelles assortie d'une promesse de rétrocession = une promesse unilatérale de vente. Rétractation du promettant avant l'expiration du délai d'option Procédure : Le bénéficiaire assigne en justice le promettant en réalisation forcée de la vente. La Cour d'appel déclare que la rétractation est efficace. [...]
[...] La Cour de cassation répond par l'affirmative et annule l'arrêt. I. Les promesses unilatérales comme processus complexes de conclusion du contrat Il convient de montrer dans un premier temps qu'avant la réforme de 2016, la promesse unilatérale est complètement absente du Code civil, puis que, bien que celle-ci soit un avant-contrat, elle dispose d'une nature contractuelle. A. Une forme d'avant-contrat absente dans le Code civil avant l'ordonnance de 2016 L'unique article utilisé dans cet arrêt est l'article 1134 devenu 1103 du Code civil : « La Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, devenu 1103 du même code », « Vu l'article du Code civil ». [...]
[...] Par exemple, la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 décembre 1993, a estimé que, si la rétractation du promettant était antérieure à la levée d'option du bénéficiaire, alors aucun contrat de vente ne s'était formé et la réalisation de la vente devait être rejetée. De même, le 6 décembre 2018, la levée de l'option étant postérieure à la rétractation du promettant, la rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir était alors nulle et la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. [...]
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