Cour de cassation, 3e Chambre civile, 4 février 2021 - L'obtention d'un prêt postérieurement au délai de la condition suspensive

Extraits

[...] Cour de cassation, 3e Chambre civile février 2021 - L'obtention d'un prêt postérieurement au délai de la condition suspensive L'arrêt rendu le 4 février 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation traite de la perfection d'une vente en cas d'obtention d'un prêt postérieurement au délai d'une condition suspensive. Un vendeur a effectué une promesse de vente au profit d'un acheteur par acte sous seing privé. Cette promesse de vente contenait notamment une faculté de substitution au profit de l'acquéreur et une condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 1er mars 2015. [...]

[...] Mais la Cour de cassation contre cela et approuve la cour d'appel. Elle estime que la condition a été posée au bénéfice des deux parties, et voire même plus pour le vendeur. Ainsi l'acquéreur ne peut pas s'en prévaloir pour faire régulariser la vente. Cela peut sûrement être vu comme une sanction à l'encontre de l'acquéreur qui n'a pas demandé de prorogation du délai au vendeur afin d'ensuite parfaire la condition par l'obtention du prêt. Cette impossibilité de régulariser de façon unilatérale et postérieure la vente pour l'acquéreur avait déjà été posée par un arrêt du 9 juin 2009 dans lequel la Cour de cassation avait jugé que passé le délai fixé par les parties, si la condition suspensive ne s'était pas réalisée, la promesse de vente était caduque. [...]

[...] Il s'agit alors pour la Cour de cassation de savoir si l'acquéreur peut, sous prétexte qu'une telle condition ne lui profite qu'à lui, renoncer aux effets de la défaillance de la condition. Cela signifierait que les parties s'obligeraient malgré la défaillance de la condition. Alors la vente serait parfaite. L'article 1304-4 du Code civil issu de l'ordonnance de 2016 rend cette renonciation possible seulement par la personne dans l'intérêt de laquelle la condition a été stipulée. Par la loi du 20 avril 2018, cet article est complété et le législateur vient préciser que cela n'est possible que si la condition n'est pas accomplie ou défaille. [...]

[...] Une solution sévère, mais protectrice des intérêts des parties La Cour de cassation rappelle l'impossibilité de régulariser en cas de défaillance de la condition Cette solution est sécuritaire et constante. Elle permet une protection des deux parties L'impossibilité de régulariser en cas de défaillance de la condition pour l'acquéreur L'acquéreur avance deux arguments. D'une part, il estime que la condition suspensive a été édictée dans son propre intérêt et que dès lors il est le seul fondé à s'en prévaloir. Pour lui, le vendeur ne peut pas se prévaloir de cette défaillance, car la condition ne l'avantage pas. [...]

[...] Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 mai 2015, la Cour de cassation avait déjà estimé qu'il ne pouvait y avoir un engagement perpétuel des parties et avait fixé un délai raisonnable pour la survenance d'une condition là où les parties n'avaient pas prévu de délai. Cela montre bien une volonté de la Cour de cassation de faire en sorte que le vendeur ne soit jamais tenu de façon définitive et puisse se libérer d'une promesse de vente pour conclure sa vente avec un tiers acquéreur, plus rapidement et de façon plus certaine. [...]