Cour de cassation, chambre civile 3, 14 septembre 2023, n° 22-16.623 - Les garanties des vices cachés dans le cadre d'une vente immobilière

Extraits

[...] Cour de cassation, chambre civile 14 septembre 2023, n°22-16.623 - Les garanties des vices cachés dans le cadre d'une vente immobilière La troisième chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt de cassation en date du 14 septembre 2023 relatif aux garanties des vices cachés dans le cadre d'une vente immobilière. En l'espèce [P.U] et Mme [D.U] (vendeur) ont vendu à M. et Mme (acquéreurs) une maison d'habitation avec une piscine. Après avoir constaté l'apparition de fissures sur les murs et façades de la maison ainsi que sur la piscine, les acquéreurs ont procédé à une expertise judiciaire. [...]

[...] De ces faits, la Cour en déduit que les vendeurs n'étaient pas de bonne foi et donc ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel de Nîmes du 3 mars 2022. Il convient tout d'abord de s'attarder sur la mauvaise foi du cocontractant comme condition presque sine qua non à l'invocabilité de la garantie des vices cachés puis sur l'analyse des autres conditions encadrant la garantie des vices cachés (II.). [...]

[...] C'est bien le cas ici, car le vendeur n'a jamais précisé à l'acquéreur que les fissures résultaient d'un problème de fondation de la maison et, par conséquent, étaient susceptibles de grandement réduire la valeur du bien. Il convient donc d'afficher qu'une autre condition importante dans l'invocabilité de la garantie des vices cachés est le degré d'ignorance du cocontractant qui doit être suffisante pour le considérer vicié. Une autre condition dans l'invocabilité de la garantie des vices cachés est le caractère indécelable du vice (B.). Le caractère indécelable du vice La notion du caractère indécelable du vice provient, à nouveau, d'une jurisprudence qui pose une application de l'article 1642. [...]

[...] Donc la mauvaise foi s'affiche bien comme une condition sine qua non à l'invocabilité de la garantie des vices cachés. Elle permet de prouver l'intentionnalité du cocontractant de tromper son homologue et d'en tirer un avantage. On comprend aussi que sans cette mauvaise foi et donc en ayant informé le vendeur de l'origine et de la gravité des fissures, ce dernier aurait, comme le propose l'article 1641 du Code civil, demander une réduction du prix de la maison ou même n'aurait jamais conclu le contrat. [...]

[...] Dans le cadre de la garantie des vices cachés, la preuve de mauvaise foi du cocontractant permet de déterminer l'existence du vice caché. Tout d'abord, la Cour de cassation retient que ayant occupé l'immeuble pendant 20 ans [ils] avaient été nécessairement confrontés à l'apparition de fissures ayant un caractère évolutif . En effet, pour la Cour de cassation, la longue période d'habitation des vendeurs suffit à justifier qu'ils ne pouvaient pas ignorer l'existence des fissures et donc était tenue d'en informer les acquéreurs. [...]