Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2023 - Le principe de distinction entre la fixation du loyer et l'étalement de son augmentation - Fiche d'arrêt et plan détaillé

Extraits

[...] Étape 2 : La négociation de l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer L'étape 2 consiste en la négociation de l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer entre le bailleur et le locataire commercial. Cette négociation peut se faire à l'amiable, en respectant les conditions de mise en œuvre prévues par l'article L. 145-34 du code de commerce. Les parties doivent tenir compte des éléments tels que la situation financière du locataire et les besoins de financement du bailleur. L'objectif est de parvenir à un accord sur l'échéancier qui soit satisfaisant pour les deux parties et qui permette une augmentation progressive du loyer en fonction de la durée du bail. [...]

[...] Plan détaillé Dans un premier lieu, la portée de l'étalement de la hausse du loyer prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce peut être déterminée par les parties elles-mêmes lors de la négociation de l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer. Cette négociation doit prendre en compte les conditions de mise en œuvre de l'échéancier et les parties doivent s'entendre sur les termes et modalités de l'augmentation progressive du loyer. Dans un second lieu, si les parties ne parviennent pas à s'entendre, le juge des loyers commerciaux peut intervenir et fixer l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer. [...]

[...] Le juge des loyers commerciaux En cas de désaccord, entre les parties ou si l'une des parties ne respecte pas les engagements pris, le juge des loyers commerciaux peut être saisi pour trancher le litige et fixer l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer. Le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour fixer les modalités d'étalement de l'augmentation du loyer en fonction des critères énoncés à l'article L. 145-34 du code de commerce, tels que la situation économique du locataire ou les caractéristiques du local commercial. [...]

[...] La cour d'appel a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à une certaine somme, ce qui est contesté par les bailleresses. Elles reprochent à la cour d'appel de ne pas avoir répondu à leur argument selon lequel le transfert à la charge du locataire de l'impôt foncier ne pouvait pas être considéré comme une charge exorbitante, car cela était une pratique courante dans le voisinage et figurait dans tous les baux retenus comme éléments de comparaison par l'expert. [...]

[...] 145-34 du code de commerce Les parties Dans le cadre de l'étalement de la hausse du loyer prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce, les parties ont la possibilité de négocier l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer. Cependant, pour que cette négociation soit possible, certaines conditions doivent être respectées, notamment le respect des délais de notification du déplafonnement du loyer commercial et la prise en compte de différents éléments lors de la négociation. La formalisation de l'échéancier doit également être effectuée de manière claire et précise pour éviter toute confusion ultérieure. [...]