Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 juin 2021 - Dans une promesse de vente unilatérale, la promettante peut-elle soutenir que sa rétractation, avant la levée de l'option des bénéficiaires, annule la vente dans le délai convenu avant la réforme de 2016 ?

Tim S.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 juin 2021 - Dans une promesse de vente unilatérale, la promettante peut-elle soutenir que sa rétractation, avant la levée de l'option des bénéficiaires, annule la vente dans le délai convenu avant la réforme de 2016 ?

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Thèmes abordés

Arrêt du 23 juin 2021, levée d'option, bénéficiaire, délai de rétractation, ordonnance du 10 février 2016, promesse unilatérale de vente, rétractation du promettant, droit des contrats

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Résumé du document

Mme K a promis de vendre un appartement à M. et Mme R, mais la vente devait attendre le décès de la précédente propriétaire, Mme E. Mme K s'est rétractée en 2010. En 2011, après la mort de Mme E, M. et Mme R ont levé l'option pour acheter l'appartement.
Après la rétractation de la promettante, les bénéficiaires l'ont assigné pour forcer la vente. A été sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion. Dans le jugement du 19 mai 2020, la Cour d'appel a statué en faveur de la réalisation de la vente conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente.
La Cour d'appel considère que la promesse unilatérale de vente est devenue parfaite lorsque M. et Mme R ont levé l'option le 8 janvier 2011, après le décès de Mme E. Elle juge que la rétractation de la promettante en 2010, avant la levée de l'option, ne constitue pas un obstacle à la formation du contrat de vente. Selon la Cour d'appel, la levée de l'option par les bénéficiaires a eu lieu dans le délai prévu et a permis la rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acheter, rendant ainsi la vente juridiquement parfaite malgré la rétractation antérieure de Mme K. En conséquence, la Cour d'appel a ordonné la réalisation forcée de la vente.

Sommaire

L'évolution juridique de la rétractation du promettant avant et après l'ordonnance de 2016
1. L'avant-ordonnance du 10 février 2016
2. L'application du droit commun des contrats après l'ordonnance du 10 février 2016
L'application, dans le temps, d'un droit nouveau
1. Les principes de l'application temporelle des nouvelles dispositions
2. La jurisprudence post-réformes et ses conséquences

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Extraits

[...] Comme l'illustre un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 2020 qui a confirmé cette approche, statuant que la promesse, bien qu'issue d'un cadre juridique antérieur, devait être considérée comme parfaite dès la levée de l'option, soulignant la nouvelle orientation vers une meilleure sécurité juridique. Les conséquences pratiques de ces décisions influencent également la manière dont les parties négocient et formalisent leurs contrats. Les promettants, conscients de l'irrévocabilité de leur engagement, peuvent être plus prudents lors de la rédaction de la promesse unilatérale de vente. Ils ont désormais tendance à inclure des stipulations spécifiques concernant la rétractation ou les conditions de la levée de l'option, afin de protéger leurs intérêts dans ce nouveau cadre juridique. [...]

[...] Il y a donc ici une irrévocabilité d'engagement du promettant c'est-à-dire que celui-ci ne peut plus se rétracter après avoir signé la promesse unilatérale de vente. Son engagement à vendre devient ferme et définitif dès la signature de la promesse, même avant la levée de l'option par le bénéficiaire. En cas de rétractation, le bénéficiaire peut demander l'exécution forcée de la vente. Cela signifie que le juge peut contraindre le promettant à respecter son engagement et à réaliser la vente, contrairement au régime antérieur où seule une indemnisation par des dommages-intérêts était possible. [...]

[...] Un arrêt a été rendu et a considéré que la promesse de contrat n'est en réellement un contrat, on considère que le promettant peut se désengager. La Cour de cassation tranche alors en disant que ce n'est pas un vrai contrat. Cette jurisprudence est tirée de l'arrêt Consort Cruz, ou une promesse unilatérale est signée le 22 mai 1987, et la date limite de levée de l'option, le 1er septembre 1996. Quarte jours après la signature, le promettant ne veut plus vendre et a rétracté son consentement. Dans ce laps de temps s'est alors posée la question de l'efficacité de la promesse. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile juin 2021 - Dans une promesse de vente unilatérale, la promettante peut-elle soutenir que sa rétractation, avant la levée de l'option des bénéficiaires, annule la vente dans le délai convenu avant la réforme de 2016 ? L'arrêt rendu du 23 juin 2021 par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation offre l'occasion de revenir sur la notion et la définition du contrat appelé promesse de vente unilatérale. Cet arrêt, bien qu'il soit rendu en 2021, l'histoire de celui-ci commence en 1999. [...]

[...] La question posée à la Cour de cassation est de savoir si dans une promesse de vente unilatérale la promettante peut soutenir que sa rétractation avant la levée de l'option des bénéficiaires annule la vente dans le délai convenu avant la réforme de 2016 ? La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, marquant un revirement de jurisprudence en affirmant que la rétractation du vendeur dans une promesse unilatérale de vente n'empêche pas la conclusion du contrat dès lors que l'acheteur lève l'option dans les délais. [...]

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