Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-18.642 - La réalisation de la condition suspensive doit-elle s'apprécier à la date de la résiliation du contrat ou à n'importe quelle date en l'absence de défaillance dans l'hypothèse d'un contrat d'architecture ?

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-18.642 - La réalisation de la condition suspensive doit-elle s'apprécier à la date de la résiliation du contrat ou à n'importe quelle date en l'absence de défaillance dans l'hypothèse d'un contrat d'architecture ?

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Thèmes abordés

Régime général des obligations, condition suspensive, résiliation d'un contrat, défaillance d'une condition, contrat d'architecture, résiliation unilatérale, protection des consommateurs

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Résumé du document

En l'espèce, une femme a conclu le 24 octobre 2017, avec une société d'architecture, un contrat relatif à l'aménagement de son domicile personnel et également pour mettre en conformité son cabinet médical avec les normes d'accessibilité des personnes à mobilité réduite. Le 12 juin 2018, la société d'architecture a indiqué à sa cocontractante sa volonté de mettre fin au contrat. La cocontractante a sollicité le remboursement des sommes versées à la société d'architecture en tant qu'honoraires.
La société d'architecture assigne en justice sa cocontractante afin de lui demander le paiement des sommes versées à titre d'honoraires. Dans une décision du 12 mai 2022 rendue par la Cour d'appel de Douai, la société d'architecture est déboutée de ses demandes et elle est condamnée à verser le montant des sommes versées au titre des honoraires de la société.

Sommaire

La caractérisation d'une condition suspensive dans le contrat
1. La définition classique de la condition suspensive
2. La redéfinition de la condition suspensive dans le contrat d'architecture par la Cour de cassation
L'appréciation de la réalisation de la condition suspensive dans l'hypothèse d'un contrat d'architecte avec une faculté de résiliation unilatérale
1. L'appréciation de la condition suspensive défendue par la société d'architecture
2. La solution de la Cour de cassation, une solution protectrice des consommateurs

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Extraits

[...] Si en réalité cette sanction est en elle-même prévue dans le Code de la consommation, la formulation employée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation apparait ambiguë et aurait pu laisser croire en une interprétation sévère des dispositions consuméristes. En conséquence, le contrat d'architecture est selon la Cour de cassation conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier qui permet à l'obligation contractuelle de devenir pure et simple au jour de sa réalisation (Article 1304-6 du Code civil). A contrario, lorsqu'il y a une défaillance de cette condition suspensive, l'obligation devient caduque, cette solution a été affirmée et réaffirmée par la Cour de cassation de manière constante (Cass. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile septembre 2023, n° 22-18.642 - La réalisation de la condition suspensive doit-elle s'apprécier à la date de la résiliation du contrat ou à n'importe quelle date en l'absence de défaillance dans l'hypothèse d'un contrat d'architecture ? Dans un récent arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée à la date du 14 septembre 2023 sur l'épineuse question de la qualification de la condition suspensive dans un contrat et à sa réalisation. [...]

[...] La condition suspensive est celle qui nous intéresse et qui concerne l'arrêt au cœur de ce commentaire. En effet, le problème se pose de savoir d'une part si le contrat d'architecture du présent arrêt était concerné par l'existence d'une condition suspensive. Pour être valide, l'obligation conditionnelle doit concerner un évènement futur et incertain (Article 1304 du Code civil) et cette incertitude doit être objective et ne pas dépendre de la volonté d'une seule des parties sinon il s'agit d'une condition potestative. [...]

[...] Il est donc peu probable que l'obligation soit soumise à une condition suspensive traditionnelle, cependant la Cour de cassation redéfinit la validité de cette clause et l'adapte à l'hypothèse du contrat d'architecture. Elle estime que par principe le contrat d'architecte était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier destiné à financer les travaux prévus, mais que c'était aux parties de stipuler précisément qu'elles ne souhaitaient pas prévoir de condition suspensive dans leur contrat. La redéfinition de la condition suspensive dans le contrat d'architecture par la Cour de cassation Dans cet arrêt de 2023, la Cour de cassation a rappelé qu'en matière de contrat d'architecture il existe une protection pour les emprunteurs dans le domaine de l'immobilier et que le prêt pour financer un contrat consistant en la mise aux normes d'un bâtiment et l'aménagement d'un autre constituait un prêt immobilier. [...]

[...] Enfin, la Cour de cassation affirme que la défaillance de la condition suspensive en l'absence d'un délai fixé contractuellement, doit être appréciée à la date de la résiliation du contrat. En l'espèce, à la date de résiliation de l'engagement contractuel, le 12 juin 2018, la contractante Mme O n'avait pas obtenu de prêt de sorte que la condition suspensive d'obtention du prêt immobilier ne s'était pas réalisée. En conséquence l'absence de réalisation de la condition suspensive, l'obligation contractuelle qui lie les parties est censée n'avoir jamais existée donc les sommes engagées par Madame O doivent lui être restituées. [...]

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