Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 octobre 2021, n° 20-19.278 (n° 698 FS-B) - Les vices apparus en cours de bail commercial constituent-ils un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ?

Extraits

[...] Les bailleurs quant à eux ont fait valoir que les non-conformités relevées par la commission de sécurité relevaient de la responsabilité de l'exploitant et que si le problème structurel de la charpente relevait de la responsabilité des bailleurs, ils n'avaient cependant jamais été informés de l'état de la charpente jusqu'au 14 janvier 2015, et qu'ils avaient pris les mesures qui s'imposaient en décembre 2015. Aussi, la question posée à la Cour de cassation peut être formulée ainsi : les vices apparus en cours de bail commercial constituent-ils un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ? [...]

[...] Y a donné l'exploitation du fonds de commerce en location-gérance à une société. La commission communale de la sécurité de la ville a pris un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation le 2 mars 2012, puis le 5 décembre 2014. À la suite du deuxième avis, le maire a ordonné la fermeture au public de l'établissement. Le locataire a été averti d'une difficulté liée à l'état de la charpente au mois de janvier 2013. Il en a informé les bailleurs le 14 janvier 2015. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile octobre 2021, n° 20-19.278 (n° 698 FS-B) - Les vices apparus en cours de bail commercial constituent-ils un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ? Le professeur Thomas Genicon a énoncé au sujet de la compensation des fautes1 que : « L'idée, simple et peut-être simpliste, est que, au vu de la gravité de sa faute, le créancier n'a à s'en prendre qu'à lui-même. C'est là le fruit d'une justice peut-être un peu fruste, mais qui répond à un instinct élémentaire du juste, où l'analyse de causalité matérielle stricte cède la place à une analyse de "causalité morale", si l'on peut dire ». [...]

[...] S'il peut paraitre surprenant que les visas de l'arrêt ne renvoient pas à l'article 1721, néanmoins, les prétentions du liquidateur judiciaire n'y font pas référence non plus. Si cet article avait été appliqué, il est fort probable que l'arrêt de la Cour de cassation n'aurait pas eu la même solution. Cette remarque doit néanmoins être contrebalancée avec l'obligation d'avertir le bailleur incombant au preneur. B. L'obligation d'avertir le bailleur Dans son arrêt, la Cour de cassation tient compte de la décision rendue par la Cour d'appel de Rouen en considérant que : « dès le mois de janvier 2013, le preneur avait été averti d'une difficulté liée à l'état de la charpente et qu'il ne justifie pas en avoir informé les bailleurs avant le 14 janvier 2015, et ce, alors même que les clauses du bail en faisaient obligation ». [...]

[...] La garantie du bailleur pour des vices apparus en cours de bail conditionnée La garantie du bailleur pour les vices apparus en cours de bail est conditionnée, d'une part, par la démonstration du manquement du bailleur par le preneur et d'autre part, par l'obligation pour le preneur d'avertir le bailleur A. La démonstration du manquement du bailleur nécessaire La Cour de cassation considère que : « sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier ». [...]