Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, no 18-20.727 - Les sous-loyers

Extraits

[...] Ainsi, ce n'est plus le contrat conclu entre le locataire principal et le sous-locataire qui justifie la perception par le locataire des sous-loyers, mais c'est l'autorisation donnée par le propriétaire, tiers à cette relation contractuelle, qui la justifie. Dans cette logique totalement absurde, la cour a bouleversé les principes du droit des obligations. Elle nous amène à affirmer que  La fin justifie les moyens  . La volonté de sanctionner la pratique envahissante des sous-locations touristiques justifie-t-elle la mise à l'écart des règles contractuelles au profit d'une application extensive du droit des biens ? Est-ce le rôle de la jurisprudence ? [...]

[...] Elle raisonne cette fois-ci sur le terrain du droit des biens. Ce changement de perspective a certainement une explication dans les faits de l'espèce et s'inscrit dans une volonté de protection générale Un délaissement justifié par l'existence de difficultés probatoires Le délaissement par la Cour de la responsabilité contractuelle de droit commun pourra trouver sa justification dans la difficulté de mise en œuvre des conditions d'une telle action mais aussi par le choix du propriétaire de ne pas agir sur un fondement juridique de responsabilité pourtant moins rigide, mais ne lui rapporte pas véritablement satisfaction. [...]

[...] Or, cette action en responsabilité n'est pas tellement aisée. Il faut la démonstration de plusieurs éléments pour qu'elle puisse aboutir. Il s'agit de démontrer un fait générateur de responsabilités, un dommage ou préjudice et un lien de causalité. La charge de la preuve du préjudice incombe dans ce cas au propriétaire. Cependant, cette démonstration du préjudice relève une certaine difficulté pour le propriétaire, surtout que celui-ci n'a subi aucune perte ni gain manqué conformément à l'article 1231-2 du Code civil. [...]

[...] Il permet d'écarter l'application de l'article 1717 du Code civil qui pose le principe contraire à savoir la possibilité de sous-louer. L'article applicable dispose dans son premier alinéa que  Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur  . Donc, le principe est celui de l'interdiction de sous-louer en l'absence d'un accord du bailleur. Par conséquent, la seule démonstration par le propriétaire que le locataire a violé cette interdiction qui fait peser sur lui une obligation de ne pas faire permet d'engager sa responsabilité sans faute et aurait permis une allocation de dommages et intérêts sans avoir à démontrer un quelconque préjudice. [...]

[...] Par conséquent, l'origine économique des sous-loyers est l'initiative et le dynamisme des sous-locataires, aussi la situation est-elle vraiment comparable ? Peut-on valablement utiliser le raisonnement par analogie pour aboutir à cette qualification de fruits civils qui est le socle de la solution. La conséquence naturelle de cette qualification Dans un second temps, la Cour a appliqué le régime juridique qui découle de la qualification des sous-loyers en fruits civils. Ce régime énoncé à l'article 547 du Code civil qui dispose que :  ( . ) les fruits civils ( . [...]