Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 juin 2014 - L'annulation du contrat de vente d'un terrain est-elle possible en cas d'erreur sur un risque rendant impossible de construire sur le terrain, pouvant être un élément substantiel du consentement des acquéreurs ?

Extraits

[...] Les consorts Y ont alors assigné le notaire et les époux X en annulation de la vente et en réparation du préjudice subi. Les époux X se pourvoient en cassation suite à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Rouen le 23 janvier 2013. Ils reprochent à l'arrêt d'avoir appliqué le caractère rétroactif du retrait du permis de construire intervenu postérieurement à la vente et d'avoir admis que l'erreur sur la constructibilité immédiate du terrain existait au moment de la formation du contrat. [...]

[...] Au vu des faits, notamment du retrait du permis de construire, cet élément de constructibilité immédiate du terrain n'existe pas. La Cour de cassation considère qu'il n'existe pas, mais plus encore, qu'il n'a jamais existé. En effet, la juridiction suprême considère qu'il y a une erreur sur une des qualités substantielles du contrat de vente, celle de la constructibilité, celle-ci étant rendue impossible par l'existence d'une cavité souterraine. Le retrait du permis de construire préexiste à la vente, dans le sens où la cavité souterraine préexistait également à la vente. [...]

[...] », la juridiction suprême n'aurait pas considéré la constructibilité du terrain comme étant une qualité substantielle de la conclusion du contrat, car un terrain reste un terrain, qu'il soit constructible ou non. Depuis la réforme de 2016, on ne parle plus de qualité substantielle, mais de qualité essentielle du contrat, qui se trouve être une appellation plus subjective et plus large. Le Code civil, en son article 1133 du Code civil, vient poser ce terme dans le régime des causes de nullité des contrats, article qui dispose « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. [...]

[...] L'errans, les acheteurs, auraient dû être attentifs également à la constructibilité immédiate du terrain. Cependant, étant donné qu'ils ont obtenu le permis de construire avant même la date de conclusion du contrat, tout laissant entendre la constructibilité du terrain. En effet, le permis de construire a été délivré le 13 octobre 2008 et le contrat a été conclu le 27 novembre 2008. Les consorts Y avaient donc bien une sorte d'assurance sur la constructibilité du terrain qui leur a permis de conclure ce contrat de vente. [...]

[...] D'après l'article 1135 du Code civil actuel, la constructibilité n'est pas une caractéristique essentielle du contrat, le juge aurait pu la considérer comme un simple motif. En effet, l'article 1135 du Code civil dispose « L'erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n'est pas une cause de nullité, à moins que les parties n'en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement. ». La constructibilité du terrain aurait été considérée comme une qualité essentielle seulement si les parties contractantes en avaient fait un élément déterminant du consentement. [...]