Arrêt n° 17-14.187 du 12 avril 2018, droit des contrats, promesse synallagmatique de vente, condition suspensive, délai de l'offre, arrêt du 15 janvier 2014, article 1304 du Code civil, arrêt du 27 juin 2018, arrêt du 29 mai 2013, arrêt du 9 mars 2017, acte notarié
En l'espèce, en date du 1er février 1996, les propriétaires d'un bien immobilier ont conclu une promesse synallagmatique de vente pour une durée de trois mois avec un acheteur qui a versé un acompte. Il était convenu entre les parties que les vendeurs, très âgés, ne s'engageraient pas définitivement sans l'assistance et le conseil de leur propre notaire. La vente n'ayant jamais été finalisée selon les modalités prévues, les vendeurs ont restitué l'acompte versé et informé le promettant qu'ils n'envisageaient pas de donner suite à la vente, ceci le 11 juin 1996. L'acquéreur, et la SCI qui le représente, assignent les promettants devant les tribunaux en perfection de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette les demandes des bénéficiaires de la promesse par un arrêt du 15 novembre 2016 rendu sur renvoi après cassation de l'arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2014. Les acheteurs se pourvoient en cassation.
[...] Cette problématique suscite des réflexions autour de la force obligatoire de la promesse synallagmatique et de son utilité en tant qu'avant contrat qui subordonne la réalisation définitive de la vente à certains événements. La Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs considérant que la cour d'appel a correctement déduit de ces circonstances que les vendeurs, âgés, avaient expressément stipulé qu'ils ne voulaient pas s'engager de manière définitive sans la présence et les conseils de leur propre notaire, et que l'acheteur avait accepté cette condition. [...]
[...] L'arrêt qui nous est soumis est un cas exceptionnel où la promesse de vente ne vaut pas vente. La décision prise par les juges sert à protéger les intérêts des promettants âgés qui ne pouvaient pas exprimer un consentement éclairé. [...]
[...] La Cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette les demandes des bénéficiaires de la promesse par un arrêt du 15 novembre 2016 rendu sur renvoi après cassation de l'arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2014. Les acheteurs se pourvoient en cassation. Le problème de droit qui se pose devant la Cour de cassation est le suivant : dans quelles mesures le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente peut demander la perfection de celle-ci, si l'engagement définitif du promettant était subordonné à l'intervention d'un notaire qui n'a jamais intervenue ? [...]
[...] Cette caducité est due au fait que tout au long du terme de la promesse le consentement n'est jamais intervenu de façon définitive et certaine, faute de l'accord des propriétaires. La force obligatoire de la promesse relativisée Le principe est que la promesse de vente tient lieu de vente définitive dès sa conclusion. Elle est ainsi susceptible d'exécution forcée. Cependant, ce qui distingue la promesse d'un contrat définitif c'est que si certaines conditions n'ont pas été réalisées, la promesse ne prend pas suite et le promettant ne peut être forcé d'exécuter. [...]
[...] Cour de cassation, 3e chambre civile avril 2018, n° 17-14.187 - Dans quelles mesures le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente peut-il demander la perfection de celle-ci, si l'engagement définitif du promettant était subordonné à l'intervention d'un notaire qui n'a jamais eu lieu ? - Introduction et plan Introduction Un propriétaire qui s'engage à vendre et un acheteur qui s'engage à acheter. La nuance entre la promesse synallagmatique de vente ainsi présentée, et le contrat de vente lui-même est souvent difficile à discerner. [...]
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