Une société immobilière vendeuse d'un bien immobilier avait donné un mandat non exclusif à une agence, en lui demandant de trouver un acheteur pour ce bien. Ensemble, le mandataire et le mandaté avaient déterminé un prix « net vendeur », et un prix pour l'acheteur qui comprenait une commission qui devait revenir de droit à l'agent immobilier si la vente se réalisait.
Des époux se sont présentés à cet agent immobilier sous un faux nom, ont visité l'immeuble, puis ont réussi à entrer en contact avec le vendeur – sous leurs véritables identités – et lui ont directement acheté le bien qu'il mettait en vente, au prix « net vendeur ». L'agent immobilier apprenant les faits, il décide d'engager une action en responsabilité délictuelle des acquéreurs sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, et demandant qu'ils lui versent en dommages-intérêts l'équivalent de la commission qu'il aurait dû toucher dans la commission.
La réunion de l'assemblée plénière montre bien la nouveauté de ce litige et l'intérêt particulier que lui ont conféré les juges de cassation, ainsi que la difficulté notoire qu'il posait. Dès lors, la question se posant était de savoir si un tiers dont les agissements fautifs ont causé un préjudice à une personne mandatée lui devait la réparation de ce préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
[...] Cour de cassation, assemblée plénière mai 2008 - la faute du tiers au contrat donnant droit à réparation du préjudice Si l'on sait depuis fort longtemps que le mandataire commettant une faute au détriment de tiers engagera sa responsabilité délictuelle à leur égard, l'hypothèse inverse n'avait jamais été étudiée, et a fait une entrée fracassante dans la jurisprudence par l'arrêt de l'assemblée plénière de la Cour de cassation du 9 mai 2008. Le cas s'est concrétisé de la façon suivante : une société immobilière vendeuse d'un bien immobilier avait donné un mandat non exclusif à une agence, en lui demandant de trouver un acheteur pour ce bien. [...]
[...] La réunion de l'assemblée plénière montre bien la nouveauté de ce litige et l'intérêt particulier que lui ont conféré les juges de cassation, ainsi que la difficulté notoire qu'il posait. Dès lors, la question se posant était de savoir si un tiers dont les agissements fautifs ont causé un préjudice à une personne mandatée lui devait la réparation de ce préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La Haute juridiction a tranché le litige en posant le principe que la faute délictuelle caractérisée d'un tiers, causant à une personne mandatée un préjudice, engageait sa responsabilité extracontractuelle à l'égard de cette personne mandatée. [...]
[...] Des manœuvres frauduleuses évidentes En l'espèce, la preuve de la faute des acquéreurs ne pose pas de réelle difficulté, puisque leurs agissements étaient assez grossiers pour ne pas prêter à confusion quant à leur intention. En effet, ils ont tout d'abord usé d'un faux nom, ce qui avait donné lieu, dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 15 mai 2008, au refus d'indemnisation du préjudice d'une personne ayant également usé d'une fausse identité. Ici, la solution est inversée : les époux ayant agi sous un faux nom sont conduits à devoir payer par des dommages-intérêts les sommes qu'ils voulaient éviter de payer par la ruse. [...]
[...] Ainsi, la Cour de cassation base ici sa décision sur la présence indéniable de la faute du tiers au contrat et cette décision présente des originalités qu'il est nécessaire d'étudier pour mieux en comprendre la portée (II). I. La présence affirmée d'une faute du tiers au contrat donnant droit à réparation du préjudice L'hypothèse de travail était ici nouvelle, aussi les juges de cassation ont-ils dû poser des conditions pour pouvoir mettre en œuvre la responsabilité délictuelle des époux X et les condamner à réparer le dommage qu'ils ont causé. [...]
[...] On peut donc imaginer que cette décision aura une portée qui ne se limitera pas à celle des contrats de mandat, mais qui aura un rayonnement plus largement admis. La possibilité d'application de la décision à d'autres situations De nombreux auteurs ont trouvé avec succès de nombreux liens entre cette décision et des situations similaires consacrées légalement ou par la jurisprudence, mais on peut aussi imaginer que le principe posé dans l'arrêt sera appliqué également à tous les contrats de courtage, qui sont aujourd'hui relativement fréquents en droit commercial (notamment de par les assurances et les mutuelles). [...]
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