droit des contrats, arrêt 9 mai 2008, responsabilité du tiers cocontractant, vente immobilière, manoeuvres frauduleuses, article 1165 du Code civil, article 1382 du Code civil, article 6 de la loi du 2 janvier 1970, décret du 20 juillet 1972, préjudice financier, protection du mandataire, responsabilité contractuelle, responsabilité délictuelle
Un vendeur donne un mandat non exclusif à une société, une agence immobilière, en vue de vendre un appartement, moyennant une somme comprenant une commission. La société fait visiter le bien à des époux, puis transmet au vendeur l'offre de vente de ces derniers. Par acte authentique en date du 6 mars 1991, le couple acquiert le bien du vendeur sous un autre nom, directement auprès de ce dernier, sans que la commission soit payée à la société mandataire. Celle-ci apprend que les acquéreurs ont fait usage d'une fausse identité pour se présenter à elle, et les assigne en réparation du préjudice.
[...] La Cour d'appel de renvoi, soutenue par la Cour de Cassation, déclare que la visite de l'appartement ayant eu lieu pendant l'exécution du mandat, et les tiers ayant acquis le bien à un prix conforme à leur offre « net vendeur » à l'insu de l'intermédiaire, les acquéreurs avaient bien connaissance de la clause du mandat. Ainsi, l'Assemblée plénière se sert de cet élément pour établir la responsabilité délictuelle du tiers et le condamner à payer l'équivalent de la commission à l'agence. [...]
[...] En effet, la Haute juridiction se prononce sur la responsabilité du tiers cocontractant à l'égard du mandataire, notamment développant des conditions pour faire jouer la responsabilité délictuelle du tiers. Il est également possible de tirer de cette décision une distinction entre la responsabilité civile et la responsabilité délictuelle du tiers. La distinction entre la responsabilité contractuelle et délictuelle du tiers L'inopposabilité du contrat au tiers Le contrat de mandat est conclu entre le mandant et le mandataire, qui sont ici le vendeur et l'agence immobilière. [...]
[...] Le problème de droit posé ici est donc de savoir dans quelle mesure la responsabilité du tiers cocontractant peut être engagée à l'égard du mandataire, dans le cas où son comportement fautif a causé la perte pour le mandataire d'une commission dont le tiers n'était pas débiteur ? En l'espèce, la responsabilité du tiers ayant visité sous une fausse identité un appartement par l'intermédiaire d'une agence immobilière et ayant conclu un contrat de vente avec le vendeur à l'insu de cette agence peut-elle être engagée afin de réparer le préjudice causé au mandataire n'ayant pas perçu la commission prévue dans le mandat ? [...]
[...] Cour de cassation, Assemblée plénière, 9 mai 2008 - Dans quelle mesure la responsabilité du tiers cocontractant peut-elle être engagée à l'égard du mandataire ? Par un arrêt en date du 9 mai 2008, l'Assemblée plénière de la Cour de cassation se prononce sur l'opposabilité du contrat aux tiers, notamment la responsabilité du tiers cocontractant à l'égard du mandataire. En l'espèce, un vendeur donne un mandat non exclusif à une société, une agence immobilière, en vue de vendre un appartement, moyennant une somme comprenant une commission. [...]
[...] Par la suite, la Cour de cassation rend une décision le 27 avril 2004, par laquelle elle renvoie l'affaire devant la Cour d'appel de Nîmes. Cette dernière rend un arrêt en date du 23 janvier 2007, faisant droit à la demande de la société mandataire et condamnant les acquéreurs à verser le montant de la commission qui aurait été due au mandataire par le vendeur sur la vente de l'appartement. La Cour d'appel retient que les acquéreurs ont commis des manœuvres frauduleuses ayant consisté à évincer la société mandataire de l'acquisition de l'appartement qu'elle leur aurait fait visiter. [...]
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