Dans la vente, plusieurs obligations pèsent sur le vendeur, l'une d'elles est la garantie des vices cachés. Cette garantie consiste en effet à ce que le vendeur garantisse à l'acheteur que la chose vendue ne possède aucun vice dissimulé. L'arrêt de l'assemblée plénière de la Cour de cassation en date du 27 octobre 2006 porte sur un point de cette garantie, à savoir les conditions d'application de la garantie des vices cachés. Le sujet avait déjà fait l'objet d'une jurisprudence foisonnante.
En l'espèce, un couple d'acheteurs a acquis un immeuble par acte notarié. Antérieurement à la vente, une expertise pratiquée par un expert a révélé la présence d'insectes xylophages infestant la charpente. En effet, la majorité des tuiles étaient gélives. Les acquéreurs lésés ont alors décidé d'assigner la venderesse en paiement de dommages et intérêt en invoquant l'existence de vices cachés.
La question qui se posait était alors de savoir comment est apprécié le critère du vice caché et quel est donc le champ d'application de la garantie couvrant ces risques en matière immobilière ?
[...] L'assemblée plénière rejette donc la vision de la 3e chambre civile pour définitivement admettre la garantie des vices cachés en cas de présence d'insectes. Il faut donc que le vice soit très apparent pour un profane pour que la garantie soit exclue, ce qui laisse aux acquéreurs profanes une large marge de mise en œuvre de la garantie : même en connaissance du vice, celui-ci étant caché, il peut prétendre à entrer dans le cadre de la garantie. Cependant, depuis la mise en vigueur d'une législation spéciale pour les ventes d'immeubles, cette solution ne pourra surement plus s'appliquer. [...]
[...] Les juges ne peuvent donc pas rajouter de condition de diligence des acquéreurs dès lors que ce sont les vendeurs qui en ont la charge. On s'aperçoit que la protection des acquéreurs est de plus en plus forte : la garantie des vices cachés peut être mise en œuvre dès lors que l'ampleur du vice n'est pas très apparente, quand bien même les acquéreurs seraient au courant de la présence d'un vice. Cette protection est nécessaire en présence de vendeurs professionnels mais quand les vendeurs sont des particuliers, un déséquilibre est créé entre les parties ce qui rend plus difficile la tache des vendeurs pour ne pas être amené à payer des indemnisations postérieures. [...]
[...] Après le rejet du vice apparent, la Cour de cassation rejette la nouvelle condition de mise en œuvre du vice caché : le recours a un homme de l'art précédant la vente. B. Un vice décelable par les parties pour être apparent La cour d'appel rejette le caractère caché du vice car les acquéreurs n'ont pas fait constater par un homme de l'art l'état de la charpente et de la couverture. Elle impose donc aux acquéreurs de faire constater tout vice par un professionnel. [...]
[...] Une tentation de limitation de la garantie a échoué. Cette solution s'applique cependant en présence d'acquéreurs profanes : la nécessité de protection de la partie faible se fait ressentir fortement et cette solution reste marquée par le fait qu'elle s'oppose à la vision classique du fait d'espèce. Un revirement de jurisprudence inattendu 3 ans avant ce jugement, la Cour de cassation en avait rendu un autre dans un esprit totalement différent. Ici la garantie des vices cachés est exclue seulement en cas de vice très apparent Cependant depuis l'instauration de dispositions légales en matière de vente d'immeubles et de vices cachés, cette solution n'a donc plus lieu d'être A. [...]
[...] Cour de cassation, assemblée plénière octobre 2006 - la garantie des vices cachés Dans la vente, plusieurs obligations pèsent sur le vendeur, l'une d'elles est la garantie des vices cachés. Cette garantie consiste en effet à ce que le vendeur garantisse à l'acheteur que la chose vendue ne possède aucun vice dissimulé. L'arrêt de l'assemblée plénière de la Cour de cassation en date du 27 octobre 2006 porte sur un point de cette garantie, à savoir les conditions d'application de la garantie des vices cachés. [...]
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