Cour de cassation, assemblée plénière, 17 mai 2002 - la soumission conventionnelle

Extraits

[...] Quelle est la valeur de la soumission conventionnelle à l'égard des parties ? Les parties au contrat peuvent-elles exclure certaines dispositions du statut du bail commercial, réputées d'ordre public, par une clause ajoutée au bail ? La cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble, au motif que les clauses ajoutées au bail ne permettent pas de déroger aux règles impératives de l'article L145-9 al 5 du code de commerce ni à celles de l'article 57A de la loi du 6 juillet 1989. [...]

[...] Tout d'abord, le bail doit arriver à son terme. D'autre part, le locataire doit rester dans les lieux. Ces conditions sont présentes à l'article 1738 du Code civil disposant que, si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit Cependant, l'article L145-9 al 5 du code de commerce dispose que le congé doit être donné par acte extra judiciaire sous peine de nullité. [...]

[...] Commentaire d'arrêt : assemblée plénière du 17 mai 2002 Les extensions conventionnelles sont source de contentieux car elles peuvent être utilisées par les parties pour appliquer ou exclure certaines dispositions. C'est pourquoi le rapport Pelletier de 2005 tentait de remédier à ce problème, en encadrant ce phénomène. En l'espèce, la société Groupe Ribourel a vendu des appartements à divers acquéreurs. Ces derniers ont conclu un bail professionnel d'une durée de dix ans avec une société, dont les droits et les obligations ont été transmis ultérieurement à la société venderesse. [...]

[...] La primauté des dispositions impératives en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux La soumission conventionnelle est une pratique autorisée mais elle est largement encadrée par la jurisprudence La soumission conventionnelle, une pratique autorisée Nous allons étudier le principe du bail professionnel qui fait l'objet de la soumission conventionnelle puis l'intérêt de la soumission conventionnelle Le principe du bail professionnel Dans l'arrêt, la cour de cassation parle de soumission conventionnelle Elle permet aux parties de décider d'un commun accord de supprimer une règle qui devait s'appliquer à un moment donné du contrat. Dans l'arrêt, cette pratique est liée à l'existence d'un bail professionnel. Il concerne des activités extérieures à l'activité commerciale ou artisanale qui elles, relèvent du statut des baux commerciaux. C'est un bail consenti à un professionnel libéral. [...]

[...] La soumission conventionnelle, une pratique réglementée La soumission conventionnelle ne permet pas aux parties de déroger au statut des baux commerciaux et nécessite l'expression d'une volonté claire et précise des parties La nullité des clauses dérogeant au statut des baux commerciaux Dans l'arrêt, la cour de cassation affirme que sont nulles les clauses contraires aux dispositions impératives du texte susvisé relatives à la forme du congé En l'espèce, les parties avaient prévu, par une clause intégrée au bail, que celui-ci pouvait être résilié un an avant le terme, par lettre recommandée. Dans le cas contraire, il serait reconduit par reconduction tacite du bail. Cette reconduction tacite nécessite deux conditions. [...]