La copropriété se caractérise par la coexistence sur une même chose de plusieurs droits concurrents, de même nature : tous les copropriétaires sont propriétaires d'une partie de l'immeuble que l'on qualifie de partie commune, ainsi que d'une partie privative. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est prévu par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toujours en vigueur mais modifiée régulièrement, notamment par la loi SRU du 13 décembre 2000.
Les propriétaires d'un lot de copropriété ont été assignés par l'acheteur dudit lot en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, au motif que l'appartement avait une superficie moindre de 11,40 m². Il s'agit là d'une mesure prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que « si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». Cette requête a été rejetée par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt rendu le 15 mars 2007, au motif que des constructions avaient été édifiées sur la terrasse d'origine, ce qui permettait de conclure que le bien comportait deux avancées closes sur le jardin. Pour la Cour d'Appel, il s'agissait de tenir compte de l'apparence physique du lot pour le mesurage de l'appartement au moment de la vente. Ainsi, la totalité des surfaces des pièces de l'habitation au sens du décret du 17 mars 1967 devait être incluse, même si un empiètement de ces constructions avait pu se révéler ultérieurement.
[...] C'est donc la jurisprudence qui en a dégagé les principales caractéristiques : -Ce droit est nécessairement d'origine contractuelle. En effet, il doit être prévu par un règlement de copropriété et ne s'exercer que dans les conditions prévues par ce règlement. -Ce droit a nécessairement pour support une partie commune. -Ce droit se rapproche du droit de propriété exercé sur une partie privative car, tout comme le propriétaire d'une partie privative, le bénéficiaire de ce droit de jouissance exclusive est le seul à en jouir. [...]
[...] Le juge, dans son attendu de principe, rappelle ce que précise l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».C'est donc le caractère exclusif ou privatif de l'usage du bien qui constitue le critère de distinction entre parties communes et parties privatives. Cela étant, connaître les éléments constitutifs de cette distinction apparaît insuffisant. Il semble donc opportun de déterminer sur quoi porte réellement cette distinction. Regardons donc par quels éléments matériels cette distinction se traduit. B. [...]
[...] Deux observations doivent être faites concernant les parties communes. Tout d'abord, la liste légale n'est pas limitative. Ensuite, elle ne s'applique que dans le silence ou la contradiction des titres. En d'autres termes, cette énumération ne s'applique qu'en l'absence de clauses contraires stipulées dans le règlement de copropriété ou lorsque les stipulations du règlement de copropriété sont imprécises voire contradictoires. Quant aux parties privatives, il s'agit de tous les éléments enfermés dans l'appartement, dans le local de tel ou tel copropriétaire : les volets, la cave, le grenier Il faut finalement remarquer l'existence d'une troisième catégorie, fréquente dans la pratique, à savoir les parties communes à jouissance exclusive ou privative. [...]
[...] Alors même qu'elle est réservée à la jouissance privative d'un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l'objet d'aucune appropriation : la construction, édifiée à partir de la cour, partie commune à jouissance exclusive, d'un escalier en surplomb est irrégulière, car effectuée sans autorisation de l'assemblée générale (Cour de cassation, 3e Chambre civ janvier 2001). Si ce droit est, empiriquement, très utile, il n'en reste pas moins extrêmement controversé. C'est en particulier la nature juridique de ce droit qui fait couler de l'encre. [...]
[...] Il peut seulement accomplir des actes de gestion courante, étant entendu que le droit des autres copropriétaires continue à s'exercer sur ces parties communes. Donc parallèlement à ce droit, les autres copropriétaires continuent d'être liés par les autres obligations de la copropriété, telles que les grosses réparations ou la participation aux charges relatives à l'entretien et à la conservation de la partie commune. Par conséquent, une partie commune affectée d'un droit de jouissance exclusive ne peut être constituée en lot autonome. [...]
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