Cour de cassation, 7 octobre 1998 - le contrat de bail portant sur la chose d'autrui

Extraits

[...] L'arrêt étudié rendu par la Cour de cassation le 7 octobre 1998 nous montre une spécificité du bail en ce sens que la haute juridiction admet la validité du bail portant sur la chose d'autrui. En l'espèce, un particulier a donné à bail commercial deux locaux à un autre particulier. Le bailleur décède. Son héritier assigne alors le preneur en résiliation du bail pour non-exécution de son obligation de paiement, et en paiement de l'arriéré de loyers. La Cour d'appel de Paris dans un arrêt du 14 juin 1996 a accédé à cette demande. [...]

[...] Celui qui donne à bail ne confère qu'un droit réel au preneur, il n'a donc pas à être propriétaire de la chose. Les contrats de bail sont donc en l'espèce valides. B. Conséquence de cette validité: la résiliation pour non-exécution des obligations Le preneur avait profité du fait que son bailleur n'était pas le véritable propriétaire des lieux pour ne pas payer ses loyers, prétextant que les baux conclus étaient nuls. Comme on l'a vu, ils ne le sont pas. [...]

[...] L'absence de trouble de jouissance des lieux, ayant pour conséquence l'obligation du preneur de payer les loyers Il existe un principe général du droit selon lequel, à partir du moment où, dans un contrat synallagmatique, un des deux cocontractants n'exécute pas son obligation, l'autre cocontractant peut refuser d'exécuter la sienne. En l'espèce, le preneur a refusé de payer les loyers considérant qu'il n'avait pas eu une jouissance paisible des biens loués. En effet, une des obligations du bailleur est de garantir le preneur contre les troubles de la jouissance: il doit permettre une jouissance paisible des lieux. S'il ne respecte pas ses obligations, le preneur a le droit de ne pas payer le loyer. [...]

[...] N'ayant donc pas subi de trouble de la jouissance des biens loués, le preneur se devait d'exécuter ses obligations, notamment de payer son loyer. B. Une solution bénéfique au preneur, non véritable propriétaire des lieux Le principe selon lequel un bail ayant pour objet la chose d'autrui est valable est plutôt orignal. En effet, bien que cela puisse sembler logique dans le sens où aucun droit réel n'est cédé au preneur, ce qui est plus étrange est le fait que la chose louée rapporte de l'argent au bailleur alors même qu'il n'est pas le véritable propriétaire de la chose. [...]

[...] Fondement juridique de cette validité: un simple droit personnel En l'espèce, le bailleur originel s'est révélé être, à la suite d'une décision de justice, non propriétaire des lieux donnés à bail. Le preneur a donc avancé le fait que le contrat de bail était nul, étant donné que lorsque le bailleur originel a conclu le contrat, il n'était pas propriétaire. La Cour de cassation, en l'espèce, pose le principe selon lequel le bail qui porte sur la chose d'autrui produit des effets entre le preneur et le bailleur. [...]