Cour de cassation, 5 novembre 2008, n°07-17.357 - la résolution du contrat principal entraîne-t-elle immédiatement l'annulation du contrat accessoire dans le cadre d'une hypothèque ?

Extraits

[...] Dans un arrêt du 9 mai 2007, la Cour d'appel de Poitiers a rejeté la demande de maintien des garanties sur les biens immobiliers au profit de la banque créancière, prenant en compte le prononcé de la résolution des ventes immobilières et son effet rétroactif, soulignant l'impossibilité pour la banque d'exiger le maintien des garanties sur les biens immobiliers. La banque s'est donc pourvue en cassation. Les hauts magistrats ont donc dû se poser la question de savoir si la résolution du contrat principal entraîne immédiatement l'annulation du contrat accessoire dans le cadre d'une hypothèque. Dans un arrêt du 5 novembre 2008, la 3e chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative et casse et annule partiellement l'arrêt de la Cour d'appel. [...]

[...] La Cour de cassation privilégie donc ici la protection du créancier et décide de casser et annuler l'arrêt de la Cour d'appel de Poitiers en ce qu'il rejetait le maintien des garanties de la banque. La décision de la Cour de cassation du 5 novembre 2008 s'inscrit donc dans une continuité jurisprudentielle, qui vaut également pour le cautionnement Elle accorde donc le maintien de l'hypothèque en tant que garantie jusqu'à la remise en l'état antérieur des parties puisque le prêt avait été consenti en considération de celle-ci. [...]

[...] Cour de cassation novembre 2008, n°07-17.357 - la résolution du contrat principal entraîne-t-elle immédiatement l'annulation du contrat accessoire dans le cadre d'une hypothèque ? « Quod nullum est, nullum producit effectum ». Autrement dit, ce qui est nul n'est de nul effet. Au-delà des effets à venir, la nullité est surtout rétroactive. L'acte nul est réputé n'avoir jamais existé, il conviendrait donc de rétablir une situation telle qu'elle serait si l'acte n'avait pas existé. C'est de cette question que traite l'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, rendue le 5 novembre 2008 (n°07-17.357). [...]

[...] Une fonction doublement protectrice de la garantie à l'égard des parties non défaillante Le contrat de prêt conclu en l'espèce entre l'établissement de crédit et l'emprunteur, à savoir les acquéreurs, comprenait donc une hypothèque sur les biens acquis, à savoir les lots en l'état futur d'achèvement. Une fois ce contrat annulé à la suite de la résolution du contrat de vente principal pour défaillance du promoteur, il revient théoriquement aux emprunteurs de rembourser le prêt. La situation de cet arrêt reste juridiquement singulière au regard du droit des sûretés puisqu'elle laisse à titre de garantie au prêteur une hypothèque sur un bien qui au final n'est plus la propriété de l'emprunteur. [...]

[...] L'obligation de restitution exige donc une remise en l'état antérieur des parties, ce qui signifie que les parties doivent être replacées dans la situation qui fut la leur si elles n'avaient pas contracté. En effet, l'anéantissement de l'acte a un effet rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale1. L'obligation de restitution est donc une nouvelle obligation, née dès l'annulation du contrat de prêt, qui conditionne l'extinction de l'hypothèque. De plus, selon l'article 2488, alinéa 1 du Code civil, « les hypothèques s'éteignent lors de l'extinction de l'obligation principale », qui en l'espèce se trouve être la remise en l'état antérieur des parties. [...]