Cour de cassation, 3e Chambre civile, 11 mai 2011 - La promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] En effet, la jurisprudence constante rejetait le caractère irrévocable de la promesse unilatérale de vente. Cette position des juges du droit s'explique, comme le rappelle un arrêt important de la Cour de cassation rendu le 15 décembre 1993, par le fait qu'antérieurement à la levée de l'option, l'obligation du promettant ne constitue « qu'une obligation de faire. » Dans un second lieu, la jurisprudence antérieure à l'arrêt commenté sanctionnait ainsi le promettant rétractant en considération de son obligation de faire. Dès lors, l'inexécution de l'obligation du promettant était sanctionné conformément aux dispositions de l'ancien article 1142 du Code civil, lequel prévoyait que « toutes obligations de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts. » Au-delà, le rejet du caractère irrévocable de la promesse unilatérale de vente par les hauts magistrats de la Cour de cassation a été l'objet de nombreuses contestations doctrinales amenant à une consécration de la part du législateur. [...]

[...] La promesse unilatérale de vente a-t-elle un caractère irrévocable ? Au visa des anciens articles 1101 et 1134 du Code civil, les juges de la troisième chambre cassent et annulent la décision de la Cour d'appel d'Aix- en-Provence. Les hauts magistrats viennent dire que « la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la Cour d'appel a violé les textes susvisés. » Ainsi, la solution de la deuxième chambre de la Cour de cassation confirme la décision des juges du fond en rejetant la faute inexcusable mais laisse toutefois transparaître dans l'admission de l'absence du discernement certaines conditions de cette admission I. [...]

[...] Dès lors, la solution de l'espèce se voit cassée et annulée à son tour par le législateur afin d'apporter un équilibre réel entre les deux parties contractantes. Toutefois, le promettant pourra toujours insérer une clause lui permettant d'échapper au caractère irrévocable de la promesse unilatérale de vente. À moins que cette clause ne soit déclarée comme clause abusive, le consentement du bénéficiaire à une telle clause permettrait au promettant de se rétracter aisément pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter. [...]

[...] Cour de cassation, 3e Chambre civile mai 2011 – La promesse unilatérale de vente « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », cette règle prévue par l'article 1103 du Code civil signifie que le contrat a force de loi pour toute partie contractante. Mais qu'en est-il réellement en droit ? Et comment caractérise-t-on un contrat tenant lieu de loi ? L'arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation rendu le 11 mai 2011 révèle qu'en date du 13 avril 2001, monsieur Paul X consent à monsieur Y et par acte authentique une promesse unilatérale de vente d'un immeuble dont il était nu-propriétaire. [...]

[...] Dans un second lieu, la jurisprudence constante avait limité l'application des dispositions de l'ancien article 1142 du Code civil, au seul cas d'une obligation impossible à réaliser. Cela n'est guère le cas en l'espèce. C'est pourquoi une autre majorité des auteurs en doctrine s'appuie sur l'analyse jurisprudentielle pour dire que la promesse unilatérale de vente produisant des effets définitifs à l'égard du promettant, son exécution forcée s'inscrit parfaitement dans l'évolution de la jurisprudence constante. Au-delà, le législateur de l'ordonnance du 10 février 2016 est venu mettre un terme à cette controverse jurisprudentielle et doctrinale en consacrant le caractère irrévocable de la promesse unilatérale de vente pendant le délai d'option. [...]