« Un pour tous, tous pour un, unis dans l'indivision vous resterez, et les actes d'administration à l'unanimité vous prendrez ». Alexandre Dumas a dû inspirer les juges de la Cour de cassation lorsqu'ils ont rendu leur décision, puisque celle-ci semble fortement s'inspirer de la devise des mousquetaires. Celle-ci traite de l'indivision, et plus particulièrement du régime à appliquer à une action en recouvrement des sommes dues par un preneur qui a mal exécuté ses obligations tirées du bail.
En l'espèce, les époux Lucien Briest et M. Jean-Claude Briest sont propriétaires indivis d'un ensemble immobilier, et l'ont donné à bail à la société Sococelh par acte du 25 août 1984. Toutefois, le loyer n'ayant pas été réglé au 31 juillet 1993, M. Lucien Briest a fait délivrer seul, sans l'accord des autres indivisaires, un commandement visant la clause résolutoire à la société Sococelh. La société l'a alors assigné en nullité du commandement. M. Lucien Briest a alors formé une demande reconventionnelle qu'il a limitée au paiement des loyers, et qui ne concernait donc plus la clause résolutoire.
Les juges ont alors dû se demander si une demande en paiement constituait un acte d'administration requérant le consentement de tous les indivisaires.
[...] Ainsi, les juges n'ont pas contesté le fait que le bailleur indivis avait la possibilité d'effectuer seul une mise en demeure de payer à la société, comme ils n'ont pas contesté que celui-ci avait également la possibilité d'adresser au mauvais payeur un commandement de payer, dans son arrêt du 17 mars 1992. En revanche, une action en récupération des sommes dues et prévues par le bail constitue une action relative à une inexécution des obligations nées du bail, et est donc dès lors analysée par les juges comme un acte d'administration requérant le consentement de tous les indivisaires. [...]
[...] Celle-ci traite de l'indivision, et plus particulièrement du régime à appliquer à une action en recouvrement des sommes dues par un preneur qui a mal exécuté ses obligations tirées du bail. En l'espèce, les époux Lucien Briest et M. Jean-Claude Briest sont propriétaires indivis d'un ensemble immobilier, et l'ont donné à bail à la société Sococelh par acte du 25 août 1984. Toutefois, le loyer n'ayant pas été réglé au 31 juillet 1993, M. Lucien Briest a fait délivrer seul, sans l'accord des autres indivisaires, un commandement visant la clause résolutoire à la société Sococelh. [...]
[...] Or, il est de jurisprudence constante que tous les actes tendant à la gestion des baux constituent des actes d'administration du bien, qu'il s'agisse des actes de conclusion, ou de résiliation du bail, comme l'ont notamment montré des arrêts du 25 novembre 1986 ou du 17 mars 1992. Or, le statut de l'action en revendication des sommes dues dépend immanquablement du lien que lui attribuent les juges de la cour de cassation quant au bail. Ainsi, en refusant de séparer cette action des actes de gestion du bail, ils fixent immédiatement son statut. [...]
[...] Le message va finalement réussir à passer, puisque le législateur va à son tour modifier le contenu de l'article 815-3 avec la loi du 23 juin 2006, afin de lui accorder une plus grande souplesse, notamment dans la réalisation des actes d'administration. Désormais, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent ainsi, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis. [...]
[...] Après un long détail du pourvoi, les juges du droits se rangent du côté des juges du fonds, et estiment que la demande en paiement constituait une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail conclu entre les propriétaires indivis et le preneur, et s'analysait ainsi comme un acte d'administration qui ne pouvait être réalisé sans l'assentiment de tous les indivisaires. Ainsi, tant que l'autorisation exprès des autres indivisaires n'est pas obtenue, tout recouvrement des loyers dus est impossible. Par cet arrêt, la Cour de cassation adopte une position de principe en vertu de laquelle elle refuse fermement de séparer les actions en recouvrement des loyers impayés des actes concernant la gestion des baux. [...]
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