Selon un arrêt de principe rendu par la Cour de cassation le 15 décembre 1993, la seule sanction pour le promettant qui se rétracte dans une promesse unilatérale de vente réside en des dommages et intérêts. Dans son arrêt rendu le 27 mars 2007, la Cour de cassation se heurte au même problème relatif à la sanction.
En l'espèce, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente relative à un immeuble montre sa volonté de lever l'option sous réserve d'accomplissement de deux conditions suspensives: l'absence d'hypothèque et la justification d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. Or, pendant la prorogation du délai de la levée d'option, le promettant se rétracte pour signer une promesse synallagmatique de bail avec un tiers. Par conséquent, il refuse de signer l'acte authentique de vente avec le bénéficiaire. Celui-ci saisit donc la juridiction compétente et demande l'exécution forcée de la promesse de vente. Un appel est pourtant interjeté devant la Cour d'appel de Paris. Celle-ci rejette l'appel au motif que la promesse unilatérale de vente rendue caduque par la rétractation ne se résout qu'en dommages et intérêts. Le bénéficiaire se pourvoit alors en cassation.
Il convient premièrement de bien définir la promesse unilatérale de vente, le problème de la rétractation ainsi que la sanction usuelle qu'elle appelle et qui est de nouveau retenue par la Cour de cassation. Puis, il nous faut nous intéresser à la portée de l'arrêt quant à la sanction qu'elle semble rétablir et quant à ses conséquences jurisprudentielles.
[...] I - Une évolution de la jurisprudence relative à la rétractation par le promettant dans une promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente pose de nombreux problèmes au sein de la jurisprudence. Notamment parce que le promettant peut user de la rétractation afin de rompre sa promesse, or, sa sanction est relativement douce et place le bénéficiaire dans une situation précaire. A - L'usage de la rétractation au profit du promettant La promesse unilatérale de vente est un véritable contrat qui se forme par un accord de volonté et ne lie que le vendeur (promettant) alors que l'éventuel acheteur (bénéficiaire) bénéficie d'une option. [...]
[...] Dans le cas contraire, le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever l'option. On assistera dans les deux cas au dénouement de la promesse. Soit par l'abandon de l'option et des indemnités d'immobilisation qui vont avec, soit par la levée d'option et la conclusion d'un contrat de vente. Par ailleurs, il faut préciser que cette levée d'option se concrétise par une simple manifestation de la volonté et n'est assujettie à aucune condition de forme particulière ni même aux exigences de la preuve écrite (requête 25 mai 1949), ni même aux formalités de l'article 1328 (3Civ mars 1993). [...]
[...] Le promettant a préféré se rétracter de sa promesse unilatérale de vente, et faire une promesse synallagmatique de bail. Il n'en reste pas moins que la rétractation est un manquement à une obligation et doit par conséquent être sanctionnée. Or la sanction de cette rétractation illicite reste incertaine. En effet, et c'est l'objet de l'arrêt du 27 mars 2008, les juges ne sont pas clairs et tentent d'apporter quelques précisions concernant la sanction de la rétractation par le promettant à sa promesse unilatérale de vente. [...]
[...] Or, pendant la prorogation du délai de la levée d'option, le promettant se rétracte pour signer une promesse synallagmatique de bail avec un tiers. Par conséquent, il refuse de signer l'acte authentique de vente avec le bénéficiaire. Celui-ci saisit donc la juridiction compétente et demande l'exécution forcée de la promesse de vente. Un appel est pourtant interjeté devant la Cour d'appel de Paris. Celle-ci rejette l'appel au motif que la promesse unilatérale de vente rendue caduque par la rétractation ne se résout qu'en dommages et intérêts. [...]
[...] Et l'impérativité d'une telle clause est rappelée par la Cour de cassation dans cet arrêt innovant du 27 mars 2008 : le bénéficiaire "n'avait pas stipulé que l'inexécution par [le promettant] de sa "promesse ferme" et de son "engagement ferme et définitif" de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du Code civil". Autrement dit, lorsqu'elle use du verbe "stipuler", elle fait référence à une clause. Or en l'espèce, encore une fois, le bénéficiaire ne s'était pas réellement protégé par une clause claire et précise En somme, la Cour de cassation consacre la validité de la clause d'exécution forcée et en précise les conditions d'efficacité dans son arrêt du 27 mars 2008. [...]
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