Cour de cassation, 17 janvier 2007 - la réticence dolosive

Extraits

[...] De son côté l'acquéreur estime que la réticence dolosive n'existe pas, car il est intervenu non pas en tant qu'agent immobilier mais en tant que marchand de biens. La Cour d'appel de Paris déboute la demande de l'acquéreur au motif que le fait pour l'acquéreur de n'avoir pas révélé au vendeur, qui s'était déplacé à l'agence immobilière en vue de vendre son bien, l'information essentielle sur le prix de l'immeuble qu'il détenait en sa qualité d'agent immobilier et de marchand de biens constitue un manquement au devoir de loyauté qui s'impose à tout contractant et caractérise une réticence dolosive déterminante du consentement du vendeur, au sens de l'article 1116 du Code civil. [...]

[...] La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision du 17 janvier 2007 casse l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, au motif qu'un professionnel n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis. La Cour de cassation dans son arrêt estime refuse de reconnaître l'obligation d'information de la part de l'acquéreur ce qui rend la décision de la Cour de cassation fortement contestable. I Le juge refusant de reconnaître l'obligation d'information en l'espèce L'obligation d'information en l'espèce n'est pas rapportée, pour la simple raison que l'évolution de la jurisprudence ces dernières années rend difficile la décision du juge pourtant à la première lecture de l'arrêt la qualité des cocontractants semble, à tord, suffisant que constitué la réticence dolosive par une violation de l'obligation d'information de la part de l'acquéreur l'évolution de l'obligation d'information rendant difficile la décision du juge L'article 1116 du code civil pose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres l'autre parti n'aurait pas contracté de son coté la jurisprudence affirme que pour retenir la notion de réticence dolosive, le juge exige deux conditions, le premier est un manquement ou un silence intentionnel, la deuxième est la violation d'une obligation d'information de la part d'un des cocontractants. [...]

[...] Pourtant même si la démonstration paraît logique, cette décision reste néanmoins très discutable. II La décision de la Cour de cassation favorisant les droits de l'acquéreur Dans son arrêt la Cour de cassation semble très nettement favoriser les droits de l'acquéreur, dans le sens où son application de l'article 1116 du Code civil est contestable mais cette application semble faire apparaître les prémices d'une nouvelle réticence dolosive L'application stricte de l'article 1116 du Code civil par la Cour de cassation contestée Nous savons tous que le droit des obligations est un droit parfaitement subjectif, or dans l'arrêt, en affirmant que le marchand de biens n'est pas tenu d'une obligation d'information, ou encore que l'acquéreur n'a pas provoqué d'erreur, la Cour de cassation fait une lecture stricte de l'article 1116 du Code civil, et omet les différences factuelles des deux cocontractants. [...]

[...] Cour de cassation, le 17 janvier 2007 : la réticence dolosive La réticence dolosive est caractérisée selon la jurisprudence par la violation d'une obligation d'information par l'acquéreur même professionnel envers le vendeur sur la valeur d'un bien acquis, l'arrêt en l'espèce pourrait relancer cette notion. En l'espèce un particulier décide de vendre un pavillon auprès d'une agence immobilière pour la somme de 130.000 euros, une promesse de vente est signée quelque temps après avec un agent immobilier, qui décide 3 mois plus tard de lever l'option de vente, mais le vendeur apprend que son pavillon vaut en réalité 190.000 euros et refuse de signer la vente. [...]

[...] De plus pour certains auteurs, cette décision va à l'encontre de la jurisprudence actuelle, comme le prétend le professeur Christophe Jamin qui explique que reconnaître que le vendeur professionnel n'est pas tenu d'une obligation d'information envers le vendeur sur la valeur de son bien, ne rend pas compte de la diversité des situations factuelles, alors même que cette diversité peut être prise en compte pour déterminer les limites à l'obligation de se renseigner, ou moduler l'étendue des obligations mises à la charge de certaines personnes avant la conclusion d'un contrat, comme le rappelle la 1re chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 juillet 2006, au sujet de l'obligation de mise à garde du banquier. Néanmoins si cette nouvelle application stricte de l'article 1116 du Code civil semble affirmer l'arrêt du 3 mai 2000, elle laisse entrevoir les prémices d'une nouvelle réticence dolosive, voir même pour certaines la suppression de la réticence dolosive. [...]