Cour de cassation, 15 décembre 1993 - la promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] La solution donnée par les différentes juridictions suppose la détermination des obligations nées en raison de la promesse unilatérale de vente De cette qualification, dépend la sanction de la non-résiliation de l'opération (II). I. Les obligations dans la promesse de vente L'obligation du promettant est-elle une obligation de donner ou une obligation de faire A. Une obligation de donner La promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral par lequel une personne appelée promettant s'oblige à vendre un bien à une autre personne appelée bénéficiaire, si, pendant un délai déterminé, celle-ci manifeste sa volonté d'acquérir. [...]

[...] L'effectivité d'une rétractation Dans la mesure où la promesse unilatérale de vente est considérée comme une simple offre le promettant peut révoquer sa promesse. De ce fait, la levée d'option postérieure à cette révocation exclut toute rencontre des volontés : l'offre n'existe plus et la levée d'option, qui normalement est la manifestation de volonté des destinataires de l'offre de manifester leur volonté d'acquérir, n'a plus d'effet. L'offre n'existe plus et l'acceptation levée d'option ne peut constituer le contrat. Pour être efficace, il faut cependant que la rétractation intervienne avant la levée d'option, forme d'acceptation. [...]

[...] Les consorts Cruz ont assigné en justice Madame Godard, afin d'obtenir la réalisation de la vente. La cour d'appel de Paris, le 8 novembre 1990, a rejeté cette demande. Les demandeurs ont formé un pourvoi en cassation, et le 15 décembre 1993, la troisième chambre civile a rejeté leur recours. Elle ainsi répondu par la négative, au problème de droit suivant : le bénéficiaire d'une promesse unilatérale peut il contraindre le promettant à conclure la vente, si ce dernier s'est rétracté avant la levée de l'option? [...]

[...] Parce qu'elle est un contrat, la promesse unilatérale de vente engage définitivement son auteur. Normalement, le critère de distinction entre l'offre et la promesse est que la première est révocable, selon certaines conditions, tandis que la promesse est irrévocable. D'où la surprise à la lecture de la seconde moitié de l'attendu principale: la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante . Par cette formule, la troisième chambre civile valide la rétractation faite par Madame Godard, le 26 mai 1987, soit quatre jours après la promesse. [...]

[...] Toutefois, le 26 mai 1987, la promettante avait notifié sa décision de ne plus vendre. Pour certains auteurs, et pour les consorts Cruz, auteurs du pourvoi, la promesse engage définitivement son auteur à vendre la chose et il s'agit d'une obligation de donner, c'est-à-dire de transférer la propriété. La distinction est d'importance, parce que les obligations de faire ne le sont pas toujours. Par conséquent, faute d'avoir exécuté son obligation de passer le contrat de vente de l'immeuble, Madame Godard devait être contrainte par justice de réaliser la vente. [...]