Le pacte de préférence est l'une des figures les moins contraignantes des avant-contrats. Le promettant s'engage seulement à proposer au bénéficiaire la conclusion du contrat pour le cas où il souhaiterait conclure : lorsqu'il se décide à contracter, le promettant doit adresser prioritairement l'offre au bénéficiaire.
C'est à ce type d'avant contrat qu'avait affaire la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans cet arrêt de rejet du 14 février 2007.
En l'espèce, M.X, possède un fonds de commerce et un bail commercial contenant à son profit un pacte de préférence immobilier consenti par Mme Y. Il en fait apport à la SELARL. Mme Y agrée cet apport. Cette dernière décède et sa fille vend l'immeuble donné à bail à la SCI. La SELARL, considérant que la vente a été conclue au mépris de ses droits, assigne Mme Y et la SCI en nullité de la vente. La Cour d'Appel de Metz fait droit à sa demande et prononce la nullité de la vente.
La SCI forme alors un pourvoi sur un moyen divisé en trois branches. Selon elle, le motif selon lequel la SCI avait eu connaissance du droit de préférence pour en déduire que celui-ci lui était opposable est inopérant.Elle considère également que la Cour D'Appel, qui n'avait pas caractérisé l'acceptation non équivoque de la bailleresse de céder la créance résultant du pacte de préférence, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1690 du Code Civil. Enfin, elle invoque l'article 1142 du Code Civil pour résoudre le manquement à une obligation de faire que constituait la méconnaissance d'un droit de préférence.
Pour la Cour de cassation se posait alors la question de savoir si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur.
[...] Une fois cette violation caractérisée, le bénéficiaire du pacte peut demander réparation. Cette réparation a fait l'objet d'une évolution jurisprudentielle remarquable.Depuis 1902, une solution classique était admise:celle de l'annulation (à la condition que le tiers soit de mauvaise foi).On rétablissait la situation antérieure à la violation du pacte ce qui permettait au bénéficiaire du pacte d'accepter ou non l'exécution de cet avant-contrat.C'est le cas en l'espèce:la SELARL ne demande que l'annulation de la vente frauduleuse. Par ailleurs, une autre solution était également acquise:celle d'appliquer l'article 1142 du Code Civil et de permettre au bénéficiaire d'obtenir des dommages et intérêts (Cass.com 7mars 1989).Il fallait considérer en ce cas que le pacte de préférence constituait une obligation de faire. [...]
[...] Contrats spéciaux: cour de cassation du Le pacte de préférence est l'une des figures les moins contraignantes des avants-contrats. Le promettant s'engage seulement à proposer au bénéficiaire la conclusion du contrat pour le cas où il souhaiterait conclure : lorsqu'il se décide à contracter, le promettant doit adresser prioritairement l'offre au bénéficiaire. C'est à ce type d'avant contrat qu'avait affaire la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans cet arrêt de rejet du 14 février 2007. En l'espèce, M.X, possède un fonds de commerce et un bail commercial contenant à son profit un pacte de préférence immobilier consenti par Mme Y .Il en fait apport à la SELARL.Mme Y agrée cet apport.Cette dernière décède et sa fille vend l'immeuble donné à bail à la SCI. [...]
[...] Certes cette sanction est admise, mais elle répond à des conditions strictes.Et c'est dans cet arrêt du 14 février 2007 que cette solution trouve une application plus concrète. B. Une sanction sous conditions Pour qu'il y ait annulation et que le bénéficiaire obtienne la substitution, deux conditions sont posées par la Cour de Cassation: lorsque le tiers a contracté,il doit avoir eu connaissance et de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Le comportement du tiers acquéreur est déterminant :il existe une exigence de mauvaise foi caractérisée.Mais la seule connaissance de l'existence du pacte ne suffit pas à constituer le tiers de mauvaise foi(1). [...]
[...] De plus, comment le bénéficiaire peut-il se manifester s'il n'est pas au courant de la méconnaissance du pacte? Il faudrait instaurer une obligation d'information du promettant envers le bénéficiaire à propos de l'état du pacte de préférence. Mais en l'espèce, et c'est ce qui rend cet arrêt remarquable, le bénéficiaire du pacte avait exprimé la volonté d'acquérir l'immeuble ce qui rendait le pacte opposable à la SCI. Les conditions étaient remplies pour que l'annulation et la substitution puissent être prononcées. [...]
[...] Dans l'arrêt de revirement de 2006, la Cour d'Appel continuait de se fonder sur cet article 1142CC. En février 2007, seul le pourvoi l'invoque encore. Cela montre que les juges du fond se sont ralliés à la Cour de cassation et donc que la solution est véritablement consacrée: l'exécution en nature est préférée à l'octroi de dommages et intérêts. En sanctionnant la violation de cet avant-contrat sur le terrain de l'annulation/substitution et non plus sur celui de l'octroi de dommages et intérêts, la Cour de cassation affiche sa volonté d'assurer l'efficacité des avant-contrats. [...]
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