Le contrat de bail est celui, au terme de l'article 1709 du Code civil, par lequel l'une des parties, le bailleur, s'oblige à faire jouir l'autre, le preneur d'une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix, que celle-ci s'oblige à lui payer. Ce contrat met donc à la charge de chacune des parties des obligations liées à la bonne exécution du contrat.
Au titre des obligations du bailleur figure l'obligation de délivrance, il s'agit alors pour lui de mettre la chose louée ainsi que tous les accessoires de celle-ci, à la disposition du preneur, en bon état de réparation de toute espèce comme l'indique l'article 1720 du Code civil. S'agissant des baux d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 vient alors préciser le droit commun du bail sur cette obligation en y spécifiant les conditions d'exécution de cette obligation. En effet s'agissant des travaux effectués par le locataire, l'article 6a de la loi de 1989 indique que les parties peuvent insérer au contrat « une clause expresse des travaux que le locataire exécutera où fera exécuter ». L'arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10 novembre 2004 illustre parfaitement ce propos puisqu'il traite de cette notion.
[...] Ces éléments seront développés plus en détail ultérieurement. Partant du fait que l'exception d'inexécution ne peut plus être invoquée, le rejet des prétentions du locataire est justifié puisqu'il ne pouvait plus se prévaloir de ce motif. Tout le problème réside alors dans le terme d'accord entre les parties, en effet, il n'est nullement précisé si cet accord est écrit ou verbal, inclut dans le bail ou non. Cette précision est importante en l'espèce puisque la Cour d'appel ne parle pas de clause-travaux mais d'accord. [...]
[...] Seube convient de qualifier celle-ci de micro contrat l'idée est à retenir puisqu' à la suite de tous ces développements, il faut bien voir que cette clause fait naître des changements au sein du contrat de bail, elle en modifie certaines obligations, certains effets. De plus, cette clause répond au schéma traditionnel des contrats sur quelques points, en effet elle est soumise à des règles de fond et de formes sous peine de nullité, elle a des effets sur les obligations des contractants et sur les sanctions de celles-ci, notamment concernant l'exécution forcée puis elle s'éteint à la suite du mécanisme de compensation. Ainsi à sa disparition, le contrat de bail retrouve son contenu initial. [...]
[...] Ensuite l'obligation du locataire de payer le prix ne disparaît pas non plus puisque celui-ci se voit juste modifié pendant le temps des travaux, ce qui correspond au mécanisme de compensation entre le prix du loyer et le prix effectif des travaux. A la fin de ceux-ci, le prix du loyer redeviendra identique à la situation stipulée à la conclusion du contrat de bail. A la vue de ces deux éléments il faut bien voir que rien ne remet en cause l'essence même du contrat puisque les deux obligations perdurent et que tout redevient en l'état dès que les travaux se terminent. Pour finir, il va falloir s'interroger sur la qualification de cette clause-travaux en effet M. [...]
[...] Seube il n'y aurait pas une négation de l'essence du bail ? La question semble bienvenue. En effet au vu des effets que produit la clause-travaux et plus précisément au regard de la limitation des obligations du bailleur de délivrer la chose et celle du locataire de payer le prix, l'essence du contrat de bail se trouve modifiée en ses qualités essentielles. Néanmoins, en y regardant de plus près, rien n'est finalement remis en cause. L'obligation du bailleur de délivrer la chose ne disparaît pas, les parties peuvent l'aménager au terme de l'article 1720 alinéa 1er du Code civil, mais cet aménagement ne remet pas en cause l'obligation en elle- même. [...]
[...] Les effets de cette clause sont donc divers, mais ils ont néanmoins un grand effet sur les obligations des deux parties en présence, par l'étude de la portée de cette décision, il sera intéressant de voir plus spécifiquement et en détail la portée exacte de ces effets. La portée de cette décision La Cour de cassation, dans cet arrêt, vient donc préciser le mécanisme à suivre quant à la qualification d'un simple accord en clause expresse au sens de l'article 6a de la loi du 6 juillet 1989. [...]
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