Comparaison : troisième chambre civile de la Cour de cassation, 4 mars 1992 et 6 juin 2007 - la jouissance exclusive d'une partie commune dans une co-propriété

Extraits

[...] En l'espèce, la question était de savoir quelle était la nature juridique du droit de jouissance exclusif et privatif d'une partie commune . La Cour de Cassation répond en énonçant que le droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction de la cour, partie commune, attribuée par le règlement de copropriété à deux lots, dont il constituait l'accessoire, avait un caractère réel et perpétuel, que l'usage effectif de ce droit était sans incidence sur sa pérennité et que ce droit ne pouvait être remis en cause sans le consentement de son bénéficiaire Dans le second arrêt, le titulaire de la jouissance de lots à usage d'emplacement de stationnement dans un groupe d'immeubles en copropriété, assigne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et son syndic en annulation de la décision de l'assemblée générale relative à l'approbation des comptes. [...]

[...] Existe-t-il un rapport d'obligation entre le détenteur de la chose et son utilisateur ? La réponse est ici non. Par conséquent, il convient d'étudier la nature réelle de ce droit de jouissance. Un droit réel est un droit qui porte uniquement et directement sur une chose. En l'espèce, et ce dans les deux arrêts, le droit de jouissance exclusif conféré par l'assemblée générale des copropriétaires portait pour l'arrêt du 4 mars 1992 sur une cour et pour celui du 6 juin 2007 sur un emplacement de stationnement. [...]

[...] Dans les deux arrêts ici commentés, la Cour de Cassation reconnait la validité du droit de jouissance dans un attendu (surtout celui du 4 mars 1992) général et abstrait en énonçant que le droit de jouissance exclusif et privatif [ ] aurait un caractère réel et perpétuel En l'espèce, le droit de jouissance exclusif constituait en une disposition quasi totale de la cour confiée par le règlement de copropriété à une société. Le problème ici consiste à se dire que l'usage d'une partie commune ne peut être exclusif puisque chaque lot attribué à un copropriétaire comporte une partie privative ainsi qu'une quote-part des parties communes. De ce fait chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. Ainsi, un usage exclusif d'un lieu commun pourrait apparaitre injuste aux yeux des autres copropriétaires. [...]

[...] L'analyse de la nature juridique du droit de jouissance exclusif étant terminée, il convient de s'interroger au régime juridique de ce droit. II Le régime juridique du droit de jouissance exclusif Le droit de jouissance exclusif à un caractère perpétuel ( A ) ; puis il convient de s'intéresser à l'autonomie de ce droit ( B A Le caractère perpétuel du droit de jouissance exclusif Un droit di perpétuel est un droit qui ne s'éteint pas par le non-usage, qui est imprescriptible. [...]

[...] Cette autonomie s'explique également d'une autre façon : en principe, et quant aux droits dont elles sont l'objet, des parties communes à jouissance privative ne peuvent être assimilées à des parties privatives. Ainsi, sans parties privatives, un lot de copropriété ne peut être constitué. En effet, un lot est constitué de deux éléments indissociables : une quote-part des parties communes et une partie privative. Sans l'un ou l'autre on ne peut parler de lot de copropriété, et comme le droit de jouissance exclusif d'une partie commune n'est ni l'un ni l'autre, il est totalement autonome. [...]