« Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur » en vertu de l'article 1142 du Code civil issu de la loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804. Le pacte de préférence n'étant consacré dans aucun article du Code Civil, il est un contrat innommé de sorte qu'il est soumis aux règles générales concernant les contrats. Ainsi, jusqu'à l'arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, la violation du droit de préférence ne pouvait entraîner comme sanction que l'allocation de dommages-intérêts. Pour le professeur Bénabent le pacte de préférence est « l'engagement de réserver la préférence au bénéficiaire si l'on décide de vendre ou d'acheter, et de lui faire donc en priorité une proposition dans ce sens avant de s'adresser ailleurs ».
En l'espèce, nous avons affaire à trois arrêts rendus par la Cour de cassation. Celui de 2006 l'a été par la Chambre mixte et marque un revirement de jurisprudence comme nous le verrons tandis que les deux autres l'ont été par la troisième chambre civile. Dans les deux premières affaires (Cass. ch. Mixte, 26 mai 2006 et Cass. 3e civ., 31 janvier 2007) il était question d'un pacte de préférence portant sur un bien immobilier, la troisième affaire concernait elle un fonds de commerce ainsi qu'un bail commercial comportant ledit pacte. Les trois bénéficiaires, biaisés par la violation du pacte de préférence par l'attribution desdits biens à des tiers acquéreurs, demandaient leurs substitutions (sauf pour ce qui est du dernier arrêt où il est demandé seulement la nullité) dans les droits de ces derniers par l'introduction d'une demande en justice. Suite aux jugements de première instance, dans chaque instance un appel fut interjeté. Dans les deux premières affaires, les Cours d'appel décidaient de rejeter leurs demandes tandis que dans la dernière (Cass. 3e civ., 14 février 2007) elle accueillait cette demande. Dans les trois cas, un pourvoi fut interjeté et aboutissait à trois rejets de la Cour de cassation.
[...] Commentaire comparé des trois arrêts suivants : cass. Ch. mixte mai 2006 cass. 3e civ janvier 2007 cass. 3e civ février 2007 Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur en vertu de l'article 1142 du Code civil issu de la loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804. [...]
[...] Mais lorsque la mauvaise foi du tiers est ainsi caractérisée, la substitution du bénéficiaire dans ses droits est le seul moyen de donner à l'engagement du promettant l'effet qu'en attend le bénéficiaire et, par là, d'assurer la pleine efficacité de ce type de convention. Même si l'avant projet de réforme des obligations est aujourd'hui peu d'actualité il convient de noter que l'article 1154 va dans même le sens de cette évolution jurisprudentielle puisqu'il précise que l'exécution d'une obligation de faire s'exécute si possible en nature. Son exécution peut-être ordonnée sous astreinte ou autre moyen de contrainte, sauf si la prestation attendue un caractère éminemment personnel B. Nullité et substitution des sanctions dépendantes ? [...]
[...] Ainsi, jusqu'à l'arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, la violation du droit de préférence ne pouvait entrainer comme sanction que l'allocation de dommages- intérêts. Pour le professeur Bénabent le pacte de préférence est l'engagement de réserver la préférence au bénéficiaire si l'on décide de vendre ou d'acheter, et de lui faire donc en priorité une proposition dans ce sens avant de s'adresser ailleurs En l'espèce, nous avons affaire à trois arrêts rendus par la Cour de cassation. [...]
[...] En l'espèce, les deux pourvois avaient été rejetés car ils ne caractérisaient pas la deuxième condition (c'est celle qui pose réellement problème car c'est la plus difficile à rapporter) à savoir la connaissance par le tiers acheteur de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de préférence Cet élément intentionnel n'est pas palpable et plus que subjectif ; cela peut être comparé en matière pénale à l'imputabilité en ce qui concerne la question de la preuve de l'élément moral parfois très difficile à rapporter Cependant, en dépit de la rigueur de cette preuve, l'arrêt rendu par la troisième Chambre civile le 14 février 2007 a admis la nullité et la substitution. [...]
[...] Dans les deux premières affaires, les Cours d'appel décidaient de rejeter leurs demandes tandis que dans la dernière (Cass. 3e civ février 2007) elle accueillait cette demande. Dans les trois cas, un pourvoi fut interjeté et aboutissait à trois rejets de la Cour de cassation. Doit-on sanctionner de nullité la conclusion d'un contrat entre le débiteur d'un pacte de préférence et un tiers au mépris du droit du créancier ? De même, la violation du pacte de préférence peut-elle entraîner la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur ? [...]
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