Dans ces arrêts, en date des 15 janvier 2002 et 24 février 2006, la cour de cassation encadre les cas où il sera dérogé à la règle d'obligation d'enregistrement des promesses unilatérales de vente prévue dans l'article 1589-2 du Code civil.
Dans l'arrêt du 15 janvier 2002, il s'agit de la société SGA qui a cédé un fonds de commerce à la SI (sauvegarde de l'information) par un acte sous seing privé. Les parties ont conclu une convention de sous-location des locaux, ces locaux faisant partie d'un ensemble immobilier objet d'une convention de crédit-bail. Par lettre, la SGA s'est engagée à vendre à la SI les lieux sous-loués si elle levait l'option d'achat des biens immobiliers. Cet engagement a été réitéré dans deux protocoles, l'un des deux prévoyant la signature d'un bail commercial au profit de la SI. La SI a alors assigné la SGA en justice en réparation du préjudice subi, à savoir le non-respect des protocoles d'accord.
Dans l'arrêt du 24 février 2006, la commune de Luçon et la Soparco avaient conclu un protocole d'accord aux termes duquel la commune s'était engagée à céder à la société divers terrains et bâtiments sous condition suspensive de la construction d'un hôtel. Pour cela, les parties, qui étaient en litige concernant une vente immobilière, ont abandonné les instances en cours et la Soparco a reconnu la caducité de la première vente immobilière et s'est engagée à formaliser cette reconnaissance par acte authentique.
[...] La promesse étant unilatérale, l'obligation d'enregistrement pouvait s'imposer aisément. Cependant, la cour de cassation a cassé cet arrêt au motif qu'une transaction est une convention ayant entre les parties autorité de chose jugée. Cela signifie alors que les engagements des parties sont réciproques et interdépendants. Dès lors, la promesse contenue dans cet ensemble contractuel d'obligations réciproques et interdépendantes n'est qu'un élément de la transaction et c'est pour cette raison que l'obligation d'enregistrement de l'article 1589-2 du Code civil ne peut s'appliquer. [...]
[...] La Cour de cassation offre un bel exemple de ce contrôle dans l'arrêt en date du 15 janvier 2002. D'une part, elle reprend les termes du texte dans son visa et d'autre part, elle contrôle les juges du fond. Si l'on reprend rapidement l'arrêt, il s'agit d'une cassation de la décision qui a refusé d'appliquer l'article 1589-é à une promesse unilatérale de vente s'inscrivant dans un ensemble contractuel au motif que la cour d'appel n'avait pas recherché un lien de dépendance entre les contrats formant l'ensemble contractuel. [...]
[...] Une appréciation littérale du texte La loi de finances de 1964 a fait apparaître l'obligation d'enregistrement des promesses unilatérales de vente à peine de nullité. La règle a alors été prévue dans l'article 1840 A du code général des impôts. Ce texte a été abrogé par une ordonnance en date du 7 septembre 2005 et aujourd'hui, il a été remplacé par l'article 1589-2 du Code civil qui dispose : est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce ( ) si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. [...]
[...] Dans la seconde affaire, la cour d'appel de Limoges saisie a par un arrêt rendu le 13 octobre 2004, légitimé l'opposition à la Soparco des dispositions de l'article 1840A du code général des impôts au motif que le fait que la promesse soit incluse dans une transaction ne peut avoir pour effet de remettre en cause son caractère unilatéral. A contrario, dans le premier arrêt, la cour d'appel de Versailles a considéré que la promesse de vente n'était pas soumise à l'obligation d'enregistrement puisqu'elle faisait partie d'un ensemble contractuel contenant des obligations contractuelles réciproques. Il faut alors voir ce que la Cour de cassation a répondu. [...]
[...] Il impose donc l'article 1589-2 à peine de nullité. La jurisprudence, quant à elle, interprète strictement ce texte qui est souvent une prime à la mauvaise foi, par hostilité au formalisme. En conséquence, la jurisprudence exclut de l'obligation d'enregistrement les promesses d'achat, les promesses synallagmatiques de même que les cessions de parts d'une SARL. Un contrôle exercé sur les juges du fond La Cour de cassation, comme nous l'avons vu précédemment, fait une interprétation stricte et littérale de l'obligation d'enregistrement des promesses de vente. [...]
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