Le mandat est un contrat prévu par le Code civil dès 1804 donnant naissance à des obligations. Son trait caractéristique est de conférer un pouvoir de représentation : une personne appelée mandant donne à une autre appelée mandataire, le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte des actes juridiques. Au départ, le mandat est perçu comme un service rendu par un ami et reposent donc sur l'intuitus personae. Il s'agit alors d'un contrat consensuel, se formant par la simple rencontre des volontés des parties. Il peut donc être conclu par écrit mais aussi verbalement puisqu'aucun formalisme n'est requis. Le législateur va vite comprendre les problèmes que peut poser l'absence de preuve écrite du mandat et va émettre plusieurs tempéraments au consensualisme du mandat en exigeant parfois un écrit. La distinction entre mandat solennel et mandat tacite va alors faire son apparition, obligeant le législateur à s'employer à décrire dans quel cadre le mandat tacite peut être valable. Il va alors se poser le problème du mandat apparent, c'est-à-dire lorsqu'un tiers a contracté avec une personne qu'il croyait être de bonne foi un mandataire. Ainsi, la chambre civile va se prononcer dans trois arrêts sur la validité du mandat apparent dans le domaine des opérations portant sur les biens d'autrui.
[...] La Cour de cassation a donc fini par suivre l'argumentation de Mme Z dans l'arrêt de 1994 en refusant l'application du mandat apparent lorsqu'un agent immobilier traite avec un acquéreur, et de façon plus générale lorsque le mandat porte sur le bien d'autrui. Pour l'arrêt de juin 2008, le mandat donné par le mandant ne portait pas sur la vente d'un bien immobilier, mais sur sa gestion. Néanmoins, la reconnaissance du mandat apparent aurait conduit à admettre que le mandataire bénéficiait d'un mandat lui permettant de prendre des actes de disposition au nom du mandant, ce qui aurait dépassé les limites du pouvoir accordé au mandataire. [...]
[...] Elle a rajouté qu'il n'est pas d'usage dans de telles circonstances, que les acquéreurs exigent de la part d'un agent immobilier connu, dont le numéro de la carte professionnelle figurait de plus dans le compromis, la présentation du mandat l'autorisant à vendre l'immeuble pour le compte de son propriétaire. La Cour de cassation déduit donc des constatations de la cour d'appel qu'elle a pu en déduire la croyance légitime des époux A aux pouvoirs du prétendu mandataire. Dans le 2e arrêt du 31 janvier 2008, Mme X propriétaire d'un appartement à Paris, confie par acte du 8 juin 2001 un mandat exclusif dit "de vente" concernant ce bien à la société COGETR. Cette dernière signe le 22 juin 2001 un acte sous seing privé de vente avec M. [...]
[...] De plus, il peut se voir engagé pour des actes graves comme la vente. A l'inverse, le tiers apparaît excessivement protégé puisqu'il est pris en compte sa qualité de profane ainsi que la qualité du mandataire apparent. Il semble dès lors qu'un déséquilibre se soit installé entre le tiers et le mandant. II/ Une remise en cause du mandat apparent La Cour de cassation va remettre en cause le mandat apparent en exigeant l'écrit (A'), tout en limitant son revirement à certains actes spécifiques (B'). [...]
[...] et Mme X locataires d'une maison à usage d'habitation appartenant à M. Y reçoivent de la société Ferret immobilier un congé avec offre de vente au prix de francs. Ils acceptent cette offre par lettre recommandée du 24 février 2000 tandis que, par correspondance du même jour, la société Ferret immobilier leur fait part du retrait de cette offre. Ils assignent M. Y . et la société Ferret immobilier en demandant qu'il soit constaté que la vente était parfaite. Un appel est interjeté devant la cour d'appel de Toulouse. [...]
[...] selon lequel le simple fait pour l'acquéreur d'un bien immobilier, de traiter avec un agent immobilier ne constitue pas une circonstance suffisante pour le dispenser de vérifier les limites exactes des pouvoirs de cet intermédiaire professionnel et n'est pas de nature à rendre légitime son erreur sur l'existence du mandat Elle lui oppose qu'« il n'est pas d'usage qu'en pareilles circonstances des acquéreurs exigent de la part d'un agent immobilier connu la présentation du mandat l'autorisant à vendre l'immeuble Ainsi, on n'exigerait pas une vérification des pouvoirs du mandant de la part du tiers lorsque l'intermédiaire est habituel. Enfin, la Cour de cassation justifie sa décision indirectement en soulignant le métier des acquéreurs, à savoir chaudronnier et sans profession : ces tiers n'étant pas des professionnels, l'appréciation de la cour semble donc plus indulgente puisque le profane est par essence moins averti des affaires. La jurisprudence de la Cour de cassation, constante depuis 1962, reste très favorable au tiers, notamment lorsqu'il s'agit d'un profane, et ceci, au détriment du mandant. [...]
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