Commentaire d'arrêt, troisième chambre civile, cour de cassation, 3 mars 2010, vices cachés, immeuble rénové, contrat de vente, rénovation, régime de réparation, qualité des travaux, responsabilité décennale
Dans une affaire sensiblement similaire à celle du 3 mars 2010, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation soutenait le 17 juin 2009 la Cour d'appel de Paris qui avait jugé que pour contourner la clause de non-garantie des vices cachés opposée par le vendeur après une vente d'un immeuble rénové, dans le cadre de l'action dirigée à son égard sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, avait considéré que l'omission de faits significatifs était nécessairement intentionnelle et interdisait par conséquent au vendeur de se prévaloir de la clause d'exonération prévue à l'acte de vente.
[...] Aussi, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation semble aujourd'hui poser en principe que l'acquéreur doit pouvoir recourir au droit commun de la vente chaque fois que la responsabilité décennale ne peut être mise en jeu avec succès, donc essentiellement après expiration du délai décennal. La solution est extrêmement favorable aux intérêts de l'acquéreur qui voit se multiplier les fondements susceptibles de lui permettre d'obtenir satisfaction, même au-delà du délai de dix ans suivant la réception des travaux. [...]
[...] En l'espèce, en plus de l'atteinte à la solidité, était portée une réelle atteinte à la sécurité des occupants, cela étant dû au bricolage effectué par les vendeurs, ce qui renforce à tous points de vue la mise en œuvre de la responsabilité décennale, subordonnée par la preuve de désordres cachés et d'une certaine gravité. Étant une responsabilité de plein droit, surtout parce que la responsabilité des constructeurs est une assurance, il n'est plus nécessaire de rapporter une éventuelle faute de la part du constructeur. [...]
[...] En l'espèce, le critère de gravité a été rendu possible par le mauvais choix dans la qualité des matériaux ainsi qu'à leur mauvaise réalisation. De plus, la Cour de cassation a jugé par voie de conséquence que l'absence d'entretien de l'immeuble par son nouveau propriétaire ne pouvait en aucun cas atténuer la défaillance des vendeurs rénovateurs. Ainsi, à la lumière du rapport d'expertise, les juges du fond on pu à la fois retenir l'atteinte à la solidité, mais aussi une impropriété de l'ouvrage. [...]
[...] Mais dès lors que la décision de vendre est prise et que cette responsabilité est encourue à l'égard de l‘acquéreur, il peut être opportun de souscrire une telle police pour le temps restant à courir jusqu'à l'expiration de la garantie. En outre, si nous pouvons nous le permettre, il est en principe imposé par la loi que le notaire précise dans l'acte de vente si des travaux ont été réalisés depuis moins de dix ans et si une police d'assurance responsabilité décennale a été souscrite. En l'espèce, il semblerait que cela est été passé sous silence et cette précaution aurait peut-être éclairé l'acheteur sur ses éventuelles garanties à prendre. [...]
[...] les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage C'est donc en se basant sur le critère de l'ampleur des travaux qu'il a été jugé de les assimiler à des travaux de construction et du fondement spécifique de responsabilité. Dès lors, les dommages les plus graves affectant l'immeuble vendu étaient susceptibles de recevoir la qualification de dommages de nature décennale et le vendeur de l'immeuble rénové se trouvait assimilé à un véritable constructeur en vertu de l'article 1792-1, du Code civil. De façon plus générale, étant réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, le vendeur après rénovation lourde assume toutes les responsabilités et garanties spécifiques des constructeurs. [...]
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