Le contrat de bail fait naître à l'égard du bailleur plusieurs obligations contractuelles. En cas d'inexécution, le propriétaire est tenu responsable et va devoir verser des dommages et intérêts à son locataire. Mais le propriétaire peut également engager sa responsabilité du fait de l'inexécution des personnes qu'il emploie pour réaliser à sa place les démarches nécessaires à la réalisation de ses obligations.
Les faits de l'arrêt sont un exemple de contentieux relatif à cette responsabilité, des personnes louent une maison d'habitation lorsqu'ils subissent divers désagréments liés à l'encombrement du sous-sol, des remontées d'odeurs et la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau. Ils demandent aux propriétaires la réalisation des réparations nécessaires pour mettre fin à ces troubles. Celui-ci contacte un plombier pour qu'il intervienne, mais celui-ci ne s'exécute pas.
Les locataires assignent leurs bailleurs en réparation des troubles de jouissance qu'ils ont subis afin d'obtenir des dommages et intérêts. Ils invoquent également la non-conformité et la vétusté des installations du chauffe-eau. La cour d'appel de Limoges dans un arrêt en date du 22 janvier 2008 déboute les locataires de leur demande. Ils forment un pourvoi en cassation.
[...] Le bailleur doit répondre du fait des personnes qu'il emploie il s'agit d'une application de la responsabilité contractuelle du fait d'autrui. Pour engager la responsabilité des bailleurs, il ne faut pas prouver une faute du plombier, mais uniquement l'absence de résultats de la demande des bailleurs. C'est donc ici le contrat d'entreprise qui va engager la responsabilité du bailleur. Il s'agit d'une responsabilité contractuelle du fait d'autrui. Le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible du bien également à l'égard des tiers. [...]
[...] En pratique, il est donc impossible de s'exonérer de son obligation sauf cas de force majeure. Ainsi, le plombier n'ayant pas mis fin aux troubles occasionnés en absence de force majeure, la Cour de cassation a logiquement retenu la responsabilité du bailleur. II - Les responsabilités possibles en réparation des troubles subis La Cour de cassation va retenir la responsabilité des bailleurs en appliquant la responsabilité contractuelle du fait d'autrui Mais on peut envisager la responsabilité du professionnel pour inexécution contractuelle ou faute délictuelle A - La responsabilité contractuelle des bailleurs du fait de l'inexécution de l'entrepreneur La responsabilité des bailleurs est ici engagée en raison d'une part de son obligation de jouissance paisible et d'entretien, d'autre part, de l'inexécution des réparations par le plombier qu'il avait contacté. [...]
[...] C'est le décret du 26 août 1987 qui prévoit les réparations à la charge du locataire et celles à la charge du bailleur. En l'espèce, les locataires veulent obtenir des dommages et intérêts pour manquement des bailleurs à ses obligations contractuelles. Concernant le câblage la Cour de cassation rejette l'argument puisque les locataires n'avaient pas mis en demeure le bailleur de procéder aux réparations. Ce dernier ne pouvait dès lors être au courant de l'existence de problèmes de cet ordre. [...]
[...] En conséquence, elle estime que les locataires n'établissent pas l'existence d'un trouble de jouissance résultant de l'inexécution des obligations contractuelles du bailleur. De plus, elle retient que les propriétaires avaient autorisé les preneurs à débarrasser le sous-sol et demander à un plombier d'intervenir concernant les problèmes d'odeurs et de dysfonctionnement de la pompe du chauffe-eau. Cependant, ce dernier n'est pas intervenu immédiatement sans que la responsabilité des bailleurs ne puisse être retenue. La Cour de cassation rend un arrêt de cassation en ce qui concerne les dommages et intérêts au visa des articles 1719 et 6 de la loi du 6 juillet 1989. [...]
[...] En l'espèce, il était très facilement possible de s'assurer de l'intervention du plombier, de convenir d'un autre rendez-vous avec lui, etc. Le bailleur est donc tenu à la fois de demander l'intervention d'un professionnel, de veiller à ce que celle-ci se réalise et qu'elle mette fin aux troubles subit. Il est tenu de tout mettre en œuvre pour exécuter son obligation. En l'espèce, le bailleur aurait dû demander l'intervention d'un autre professionnel pour la réalisation des réparations. Cette solution semble logique puisque le bailleur ne peut confier l'exécution de son obligation à une tierce personne pour s'en exonérer. [...]
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