Commentaire de l’arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 20 décembre 1994 : les sources et la formation de la vente

Extraits

[...] Parce que la promesse s'efface par la vente (arrêt 3e ch. civil juin 2012). Il s'agit donc d'un arrêt d'espèce dont l'intérêt est de constater que le report de transfert de propriété ne conditionne pas la validité du contrat. II/Un consentement exceptionnellement retenu exception au principe) Les parties ont le pouvoir de faire d'un élément accessoire du contrat, un élément déterminant de leur consentement lié à ce contrat. Ainsi, il faut interpréter la clause stipulant expressément la volonté de faire de cet élément accessoire du contrat, un élément constitutif de leur consentement et donc permettant de déroger à la conclusion classique du contrat, à savoir par le consensus Mais il convient aussi de faire état d'un risque d'insécurité juridique pour l'acquéreur d'une promesse synallagmatique de vente L'interprétation de la clause Si les parties ont bien prévu la clause de report du transfert de propriété, mais en se taisant sur l'incidence de cette clause sur la validité du contrat, alors il n'y aura aucune incidence sur le contrat, la promesse de vente vaut vente et donc doit être conclue et/ou exécutée. [...]

[...] Le transfert de propriété constitue une simple modalité d'exécution du contrat. Sinon, les parties doivent le stipuler expressément comme étant un élément déterminant du consentement. La Cour de cassation considère que les parties peuvent être forcées à conclure la vente sauf s'il est rapporté la preuve que la réitération de l'acte notarié eut été un élément constitutif de leur consentement. Elle casse et annule la décision du 6 novembre 1992. Lorsque les parties ont décalé le transfert de propriété de la chose au jour de la signature de l'acte authentique, peuvent-elles être contraintes à signer cet acte ? [...]

[...] L'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente La cour d'appel de Chambéry, dans sa décision du 6 novembre 1992, avait constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix. Cependant, les parties peuvent décider de reporter la signature de l'acte notarié dans une clause néanmoins, l'obligation qui en découle reste une obligation de donner donc l'exécution forcée du vendeur peut alors être réclamée par l'acquéreur Le sens de la clause de report du transfert de propriété Les parties peuvent choisir de reporter le transfert de propriété par exemple, dans un contrat de vente d'immeuble. [...]

[...] Autrement dit, le principe étant que le report de transfert de propriété ne conditionne pas la validité de la vente/conclusion du contrat, car la clause n'est qu'une modalité d'exécution du contrat et ne saurait remettre en cause la vente. L'exception étant alors que le report de transfert de propriété conditionne la validité de la vente/conclusion du contrat dès lors que les parties ont déclaré expressément que la clause caractérisait un élément constitutif de leur consentement. Si le droit considérait que le report de transfert de propriété conditionne la validité de la vente/conclusion du contrat au motif qu'il s'agit d'un élément indispensable à l'exécution de la vente alors il s'installerait d'une profonde instabilité dans le contrat de vente au détriment de l'acquéreur, car le vendeur serait trop largement protégé par le droit. [...]

[...] Vient alors le souci de trancher avec l'ancienne conception du contrat. La cour d'appel après avoir constaté, qu'en raison de la clause le vendeur n'était tenu que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages et intérêts, a privé sa décision de base légale. Car en l'espèce, il s'agit d'une obligation de donner alors susceptible d'exécution forcée. La même chambre, dans un arrêt du 22 mars 1986, a caractérisé que le report du transfert de propriété constituait une obligation de donner. [...]