Commentaire de l’arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 2 avril 1979 : le terme suspensif dans une promesse synallagmatique de vente

Extraits

[...] A contrario, dans le cas où l'accord est complet, même avec un report du transfert de propriété, l'acheteur peut demander l'exécution forcée de la vente, car celle-ci est déjà parfaite. Dans ce cas l'acte authentique ne constitue pas une condition de vente. En l'espèce, il apparait que la Cour de cassation retient le premier cas de figure énoncé, c'est-à-dire celui dans lequel l'acte authentique est une condition de validité du contrat et donc l'impossibilité pour l'acheteur de demander la réalisation forcée. [...]

[...] La signature opère le transfert de propriété qui était conditionné par la date de la réitération du consentement. À l'inverse, le refus de signer l'acte authentique apparait comme le refus d'exécution d'une obligation de faire dérivée de la vente, sans que la nature de cette obligation soit modifiée par le fait que le transfert de propriété dépende de cette signature. L'obligation de signer sera toujours une obligation de faire. Selon la Cour d'appel, reprise par la Cour de cassation, ici il n'y a pas d'obligation de donner dans la mesure où cette obligation n'est à accomplir au regard du transfert de propriété qu'une fois l'accord conclu ; or la Cour avait retenu au préalable que l'acte authentique devait être signé pour que l'accord soit parfait. [...]

[...] Par conséquent, l'acquéreur peut poursuivre l'exécution forcée d'une vente d'immeuble, même si le transfert de propriété avait été reporté à la signature de l'acte authentique, si la solennité de cet acte n'avait pas été considérée comme condition de la vente. En l'espèce, l'acte authentique apparaissant solennel dans la conclusion de la vente pour la Cour de cassation, il apparait donc normal que celle-ci refuse l'exécution forcée. Dès lors, la Cour ne peut reconnaitre qu'une créance mobilière sous forme de dommages-intérêts au profit des époux Balland. [...]

[...] De plus, la Cour réfute la possibilité de l'exécution forcée pour accorder des dommages-intérêts Une simple obligation de faire En l'espèce, l'arrêt retient que les frères Myard n'étaient tenus jusqu'à la signature de l'acte notarié que d'une obligation de faire il s'agit donc ici pour le vendeur de signer l'acte authentique que l'on peut qualifier d'obligation dérivée de vente. Il ne s'agit pas de la délivrance effective de la chose, mais de l'accomplissement d'une formalité. En effet, cette obligation n'est certes pas nécessaire au transfert de la propriété, mais indispensable pour assurer l'opposabilité de transfert aux tiers. [...]

[...] De ce fait, M. Balland a assigné les consorts Myard à la réalisation de la vente qui lui avait été consentie, et par la même occasion il engage une action en nullité de la vente consentie à Mme Collin. Dans son arrêt du 15 juin 1977, la Cour d'appel de Lyon a déclaré l'acquisition de Mme Collin régulière, et a décidé que M. Balland n'avait droit qu'à une indemnité. S'estimant lésé, M. Ballandse pourvoit alors en cassation. [...]