Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007 : l'obligation d’information de l’acheteur concernant la valeur du bien acquis

Extraits

[...] Si elle considère qu'il n'y a pas réticence dolosive de la part de l'acquéreur, il n'y a forcément pas dol puisque l'élément matériel constituant le dol (la réticence dolosive) est inexistant. À partir de là, s'il n'y a pas dol, il ne peut y avoir erreur provoquée. Si cela était le cas, l'erreur provoquée est toujours excusable. A contrario, l'erreur est inexcusable lorsqu'elle n'est pas provoquée, mais commise par négligence. Cette négligence de la part du vendeur justifierait que la Cour de cassation ne tranche pas en sa faveur. [...]

[...] Il est vrai que le promettant était dans la possibilité de se renseigner sur la valeur de son bien, mais celui-ci pouvait également et légitimement faire confiance à son cocontractant en raison de sa qualité d'agent immobilier. Il pouvait légitimement croire que son bien avait été bien estimé et qu'il n'allait donc pas être lésé par le prix de vente. Il n'en est rien ; la Cour de cassation a considéré qu'il n'y avait aucune obligation d'information et donc aucune réticence dolosive ni même défaut de loyauté. [...]

[...] En tant que particulier, il est vrai que la Cour de cassation n'avait pas à tenir compte de cette qualité de professionnel. Pour autant, l'agent immobilier agissant en tant que particulier dispose toujours de ses compétences et capacités d'agent immobilier concernant l'estimation d'un bien par exemple. Il peut donc aisément tromper le vendeur du bien. Il est donc critiquable de décider qu'un acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu de cette obligation d'information. De plus, selon la doctrine, une obligation d'information existe chaque fois qu'une partie connait un fait qu'elle sait déterminant pour l'autre partie et que cette autre partie est soit dans l'impossibilité de se renseigner, soit peut légitimement faire confiance à son partenaire en raison de la nature du contrat ou de la qualité respective des parties. [...]

[...] La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans cet arrêt du 17 janvier 2007 que l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis. Cette solution de la Cour de cassation est une solution confirmée et justifiée mais c'est également une décision propice à la mauvaise foi de l'acheteur et donc très critiquée (II). I L'absence d'obligation d'information pesant sur l'acheteur : une solution confirmée et justifiée Cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 janvier 2007 n'est pas le premier arrêt rendu en matière d'absence d'obligation d'information pesant sur l'acheteur. [...]

[...] Ce dernier peut en effet, abuser de son droit d'absence d'obligation d'information. Qu'en est-il alors de la notion de bonne foi, et de son corolaire, le principe de loyauté énoncé à l'article 1134 alinéa 3 du Code civil ? Il est acquis que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, mais elles doivent également être négociées de bonne foi. Cette obligation précontractuelle de bonne foi et de loyauté ne trouverait-elle pas application en l'espèce ? Le bénéficiaire de la promesse avait connaissance que le bien promis à la vente l'était bien en dessous de sa valeur réelle. [...]