Commentaire d'arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation le 3 novembre 2011: la sanction du pacte de préférence

Extraits

[...] En revanche, à la date de réitération de l'acte de vente, le pacte de préférence avait déjà été conclu. On peut également penser que la décision a pu être influencée par le fait que le tiers acquéreur souhaitait également l'annulation de la vente, la décision étant alors aussi dans son intérêt. Ce serait ainsi des éléments purement factuels qui auraient mené la Cour à retenir la date de réitération de l'acte plutôt que la date de sa conclusion. La solution peut paraître critiquable sur un second point, en ce qu'elle substitue le bénéficiaire dans un contrat dont elle constate pourtant la nullité. [...]

[...] Elle a au contraire établi que la promesse synallagmatique de vente était postérieure à la conclusion du pacte de préférence. La promesse synallagmatique de vente semble donc conserver toute sa force. On peut penser que cet arrêt est un arrêt d'espèce. En effet, on voit mal comment le signataire de la promesse de vente aurait pu, à la date de sa conclusion, connaître l'existence d'un pacte de préférence et la volonté de son bénéficiaire de s'en prévaloir à une date où ledit pacte de préférence n'avait pas encore été conclu. [...]

[...] Commentaire d'arrêt Cass civ 3eme novembre 2011 Alors que la jurisprudence relative aux avant-contrats fait l'objet d'une vive critique, la Cour de cassation vient préciser la sanction du pacte de préférence dans un arrêt rendu par la 3e chambre chambre civile le 3 novembre 2011. En l'espèce, un pacte de préférence a été conclu sur un bien faisant déjà l'objet d'une promesse synallagmatique de vente. Les effets du pacte de préférence rétroagissent cependant à une date antérieure à la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui par la suite, fait l'objet d'un acte réitératif. [...]

[...] S'opère ensuite une substitution du bénéficiaire du pacte de préférence dans la vente du bien. Cette jurisprudence confirme celle dégagée en 2006 par la Cour de cassation. Elle est cependant sujette à critique, car l'on comprend mal comment une personne pourrait être substituée dans un contrat affecté de nullité. En effet, soit le contrat n'est pas nul et la substitution est possible, soit la vente est nulle et un nouveau contrat de vente devrait alors être conclu. Cette solution qui ébranle toute logique juridique n'a donc qu'un fondement jurisprudentiel critiquable. [...]

[...] L'acheteur doit avoir eu connaissance de l'existence du pacte de préférence ainsi que de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir. L'arrêt commenté confirme en cela la jurisprudence de la Cour dégagée dans un arrêt du 26 mai 2006. La preuve de la connaissance de l'existence du pacte semble aisée, dès lors que celui peut être publié. En revanche, la preuve de la seconde condition est bien plus délicate et ne peut résulter, comme le rappelle la première branche du moyen invoqué, de la seule connaissance de l'existence du pacte. [...]