Vice de vente, diagnostic, clause de non-garantie, vices cachés, neutralisation de la garantie, commentaire d'arrêt comparé, chambre civile
Les arrêts rendus par la première et la troisième chambre civile de la Cour de cassation présentent à juger des questions sensiblement de même nature relativement aux voies de recours ouvertes à l'acquéreur d'un bien (mobilier ou immobilier) aux fins d'obtenir réparation intégrale du préjudice causé par la découverte d'un vice caché après prise de possession/livraison dudit bien. Les circonstances de fait propres à chacune de ces espèces ont cependant conduit la Cour à faire application de solutions différentes dans la droite lignée de sa jurisprudence.
Les faits à l'origine de la décision rendue en 2016 sont les suivants : la vente d'un immeuble à usage commercial et d'habitation est conclue entre deux sociétés professionnelles ayant la même spécialité (immobilier). Entre la conclusion de la promesse de vente et sa réitération chez le notaire (donnant lieu à la vente définitive), des travaux de désamiantage sont réalisés par le vendeur, lequel mandate in fine un diagnostiqueur, professionnel (exerçant sous une enseigne), qui conclut dans un rapport écrit à l'absence d'amiante. Quelques mois plus tard (la vente étant intervenue), des travaux sont réalisés par le nouvel occupant (locataire) sous la maîtrise d'ouvrage du nouveau propriétaire. De l'amiante est retrouvé dans l'immeuble après expertise judiciaire. L'acquéreur assigne le vendeur, le diagnostiqueur ainsi que l'assureur de ce dernier (Covea Risks) en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.
[...] Ceux-ci ne peuvent pas ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel (Cass. Com., 27/11/1991, n° 89- 19.546 Aucune clause de non-garantie ne peut donc jouer en présence d'un vendeur professionnel (l'acquéreur profane du véhicule n'a pu donc être soumis à une telle clause). Toutefois une limite à cette règle tient à la qualité des parties : la jurisprudence a précisé que lorsque la vente intervient entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non-garantie des vices cachés a été insérée dans l'acte (Cass. [...]
[...] Dans l'affaire concernant la vente du véhicule par un professionnel à un particulier, l'acquéreur au contraire a obtenu gain de cause. Le vendeur quant à lui a été débouté de sa demande en garantie contre la société lui ayant vendu le bien au motif qu'elle n'avait pas la qualité de professionnelle de la vente d'automobile et qu'il n'était pas rapporté la preuve de la connaissance effective du vice par le vendeur - non professionnel - au moment de la vente. [...]
[...] Les circonstances de fait propres à chacune de ces espèces ont cependant conduit la Cour à faire application de solutions différentes dans la droite lignée de sa jurisprudence. Les faits à l'origine de la décision rendue en 2016 sont les suivants : la vente d'un immeuble à usage commercial et d'habitation est conclue entre deux sociétés professionnelles ayant la même spécialité (immobilier). Entre la conclusion de la promesse de vente et sa réitération chez le notaire (donnant lieu à la vente définitive), des travaux de désamiantage sont réalisés par le vendeur, lequel mandate in fine un diagnostiqueur, professionnel (exerçant sous une enseigne), qui conclut dans un rapport écrit à l'absence d'amiante. [...]
[...] Un argument de procédure est opposé (défaut de réponse par la partie adverse). Enfin il est reproché aux juges d'avoir statué sans prendre en compte les éléments de fait et documents invoqués par l'acquéreur au soutien de ses prétentions. Dans l'affaire de 2019, c'est le vendeur qui forme un pourvoi contre l'arrêt rendu le 6/02/2018 par la cour d'appel d'Angers, lui reprochant d'avoir prononcé la résolution de la vente et de l'avoir condamné, seul, à restitution du prix de vente et indemnisation (dommages- intérêts pour la privation partielle de jouissance, frais d'expertise, frais de diagnostic). [...]
[...] Une confirmation de la responsabilité accrue des auteurs de diagnostic sur la chose viciée En effet dans l'arrêt de 2016, la Cour retient la responsabilité du diagnostiqueur (sur le fondement spécifique des dispositions du code de la construction et de l'habitation) du fait que son rapport mentionnait à tort l'absence d'amiante dans l'immeuble. L'apport de l'arrêt est intéressant en ce qu'il se prononce sur l'étendue de cette réparation : la cour d'appel est censurée pour avoir jugé que le préjudice réparable consécutif de cette faute consistait uniquement en la perte de chance d'obtenir une réduction du prix de vente. Ce faisant, la cour d'appel n'a pas pleinement statué sur la responsabilité du diagnostiqueur au regard de l'article L. 271-4 du CCH (distinct donc de la garantie légale). [...]
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