Dans son arrêt du 9 juillet 2004 rendu par une Chambre mixte, la Cour de cassation pose que ne peut pas être restitué à la partie de mauvaise foi le préjudice causé par la nullité d'un contrat.
En l'espèce, des époux ont acheté un immeuble à usage d'habitation dans lequel ils ont vécu pendant 65 mois, à des consorts de vendeurs. Un arrêt d'un précédent litige entre les mêmes parties a annulé cette vente aux torts des vendeurs, accusés de dol. Ces derniers ont dû restituer le prix entier de la vente du fait d'un préjudice subit par les époux acheteurs.
Les vendeurs ont alors demandé à ce que leurs précédents acheteurs les remboursent d'une indemnité d'occupation du fait qu'ils ont occupé l'immeuble pendant 65 mois. La Cour d'appel donne raison aux vendeurs.
De leur côté, les époux acheteurs considèrent qu'ils ne doivent aucune indemnité d'occupation de l'habitation.
[...] Apparemment, la nullité serait rationnelle : le contrat n'ayant pas été régulièrement conclu ne devrait avoir produit aucun effet. Or il s'agit là d'une fiction juridique : tout se passe comme si le contrat n'existait pas, mais s'il n'existe plus, il a existé. En l'espèce, annuler ce contrat de vente suppose la fiction juridique d'être revenu au point zéro : que les acheteurs n'avaient jamais acheté, qu'ils n'avaient pas habité les lieux. Mais ils ont bien habité les lieux et vont se faire rembourser cinq ans de loyer. [...]
[...] Ceci pose un problème théorique, car nul ne peut habiter un immeuble pendant cinq années sans rien payer, donc si le contrat paraît nul depuis son origine, les juges négligent, dans leur jugement, les conséquences pratiques et réelles qu'a produites ce contrat. C'est pourquoi l'exercice de la nullité est remis en cause aujourd'hui. [...]
[...] S'ils avaient été à la source de la nullité, s'ils avaient été la partie fautive du contrat, la faute aurait pu être caractérisée de civile. Or, il s'agit de la partie de bonne foi. L'arrêt précise que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi La responsabilité extracontractuelle ne peut pas être engagée lorsque la demande de la partie de bonne foi à un contrat demande son annulation : cette demande est l'exercice d'un droit visant à protéger le consentement des parties. [...]
[...] L'occupation de l'immeuble pendant la durée du contrat n'étant pas source d'indemnités en cas de nullité du contrat L'arrêt pose que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble En effet, l'effet rétroactif suit le principe simple que Quod nullum est nullum producit effectum c'est-à-dire que l'acte dont la nullité a été prononcée ne produit aucun effet. Les effets pratiques produits par l'habitation de l'immeuble par les acheteurs sont supposés n'avoir pas existé non plus. [...]
[...] L'effet rétroactif de l'annulation d'un contrat rend irrecevable la demande de dommages et intérêts liés à l'annulation De plus, la partie de mauvaise foi au contrat ne peut pas demander la condamnation de la partie non fautive (II). L'effet rétroactif de l'annulation d'un contrat rendant irrecevable la demande de dommages et intérêts liés à l'annulation La nullité d'un contrat est une nullité rétroactive qui éteint les obligations des parties En l'espèce, l'occupation d'un immeuble pendant la durée du contrat n'est pas source d'indemnités si le contrat a été annulé A. [...]
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