Faits : Mme Godard a consenti aux époux Cruz une promesse de vente d'un immeuble valable jusqu'au 1er septembre 1987. Elle a rétracté cette promesse le 26 mai 1987, avant que les époux Cruz ne lève l'option le 10 juin de la même année.
Procédure : Ces derniers décident d'assigner la promettante en exécution forcée de la vente. La Cour d'appel de Paris les déboute de leur demande par un arrêt du 8 nov. 1990. Elle retient que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir. Ainsi, la levée de l'option par les bénéficiaires postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. La Cour condamne le promettant à verser des dommages-intérêts aux époux Cruz. Ces derniers forment alors un pourvoi en cassation.
Prétention des parties : selon le moyen du pourvoi, l'obligation du promettant constituerait une obligation de donner; la Cour d'appel aurait ainsi violé les articles 1134 et 1589 c. civ en rejetant leur demande en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire. La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation confirme et approuve les motifs de l'arrêt de la Cour d'appel.
Problème juridique : quels sont les effets de la rétractation de l'offre de vente contenue dans un contrat de promesse de vente d'un immeuble pendant que court le délai d'option ? La levée d'option effectuée selon les formes convenues engage-t-elle encore le promettant qui a retiré son offre ?
La Cour de cassation adopte donc une position restrictive dans le domaine des promesses de vente (I), ce qui fragilise la situation déjà précaire du bénéficiaire de la promesse (II).
[...] La Cour d'appel la qualifie d'obligation de faire tandis que le pourvoi qui visait à la constatation de la vente la qualifiait d'obligation de donner. La Cour de cassation approuve le point de vue de la Cour d'appel. Il était en effet difficile d'appliquer la qualification d'obligation de donner à un contrat de promesse unilatéral. La levée d'option n'est jamais rétroactive puisque jusqu'à cette date le bénéficiaire n'a pas donné son consentement à la vente. La nature du droit d'option comme droit actuel est reconnue depuis longtemps, mais cette reconnaissance n'a pas été suivie de tous les effets souhaitables. [...]
[...] qui accorde force de loi au contrat doit être appliqué par le juge. En admettant que le promettant puisse résilier de sa propre volonté son contrat en rétractant l'offre stipulée, la force obligatoire du contrat est littéralement anéantie et la situation du bénéficiaire plus que précaire. II- La situation précaire du bénéficiaire Le droit d'option n'est pas potestatif Notre droit ne donne au bénéficiaire aucun moyen de se prémunir contre un promettant indélicat qui viole sa promesse et reste, en tout état de cause, le propriétaire du bien promis. [...]
[...] Toutefois l'exécution forcée pourrait être rendue impossible. Le contrat de promesse unilatérale n'est pas translatif de propriété ; le promettant reste propriétaire de son bien pendant toute la durée de l'option et il peut disposer de son bien en toute légalité. Cette vente annule-t-elle tous les droits du bénéficiaire ou a -t-il quelque chance d'en obtenir l'annulation ? Il faudra distinguer selon que l'acquéreur est de bonne ou de mauvaise foi. De plus, s'il est de mauvaise foi et qu'il a revendu à un acquéreur de bonne foi, la vente n'est pas annulable. [...]
[...] La doctrine reconnaît la maladresse rédactionnelle de l'art c. civ. Le domaine de la promesse unilatérale en souffre doublement, d'une part, parce que l'exécution en nature reste facultative pour le juge et, d'autre part, ce texte ne devrait pas s'appliquer puisque l'obligation du promettant serait une obligation spécifique, et non une obligation de faire. Cet arrêt démontre donc un renversement complet de tendance et une position très restrictive dans le domaine des promesses unilatérale de vente. L'art dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts La Cour de cassation décide donc d'appliquer ce texte dans son sens le plus étroit, après avoir qualifié d'obligation de faire l'obligation du promettant. [...]
[...] Une mesure qui lui permettrait de rendre son droit opposable à tous ceux qui auraient un droit réel sue le bien promis né de la volonté du propriétaire pendant le délai d'option. L'opposabilité des actes publiés est accordée pour les actes qualifiés de restriction au droit de disposer Or, l'art. 37-1 du décret du 4 janv sur la publicité foncière, en réservant des dispositions spéciales aux promesses de vente, les excluent par le même de cette qualification possible. La publicité de la promesse unilatérale de vente facultative n'est pas assortie de l'opposabilité aux tiers. [...]
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