Alors que la doctrine espérait une restauration de l'efficacité des avants-contrats, l'arrêt commenté de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 11 mai 2011 met un terme brutal à cet espoir.
En l'espèce, un nu-propriétaire a consenti une promesse unilatérale de vente sur un immeuble dont sa mère était usufruitière. Il avait été prévu dans le contrat de promesse que le bénéficiaire pouvait lever l'option dans les quatre mois de la notification du décès de l'usufruitière du bien. L'épouse du nu-propriétaire s'est alors engagée à régulariser l'acte authentique. Cependant, après le décès de son époux, elle a introduit une demande en annulation du contrat de promesse. Postérieurement à cette demande, elle a notifié au bénéficiaire de la promesse, le décès de l'usufruitière. Dans les quatre mois de cette notification, le bénéficiaire de la promesse a levé l'option.
[...] Antérieurement à cette décision, la Cour de cassation justifiait son refus d'admette l'exécution forcée du contrat par la qualification de l'obligation du promettant en obligation de faire. Elle en déduisait que l'inexécution de cette obligation ne pouvait être sanctionnée, conformément à l'article 1142 du Code civil, que par des dommages et intérêts. La majorité de la doctrine avait vivement critiqué une telle position en ce qu'elle traduisait une lecture littérale et anachronique de l'article 1142 du Code civil[4]. Désormais, la Cour de cassation, tout en maintenant sa solution, se fonde cette fois-ci sur l'absence de contrat de vente, comme en témoigne le visa des articles 1101 et 1134 du Code civil. [...]
[...] C'est précisément ce raisonnement que condamne l'arrêt commenté, mais il le fait en modifiant le fondement qu'utilisait traditionnellement la Cour de cassation pour justifier l'absence d'exécution forcée en cas de rétractation anticipée du promettant. B. le fondement de l'efficacité de la rétractation du promettant Au visa des articles 1101 et 1134 du Code civil, la Cour de cassation énonce que la levée par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée La Cour de cassation manifeste ainsi son refus traditionnel d'admettre l'exécution forcée de la promesse de vente. [...]
[...] C'est, d'une part, un arrêt en date du 8 septembre 2010 qui, en décidant que le promettant consent définitivement à la vente à la date de la promesse, avait laissé penser à un abandon de la jurisprudence initiée en 1993. A la suite de cet arrêt, de nombreux auteurs avaient considéré que la Cour de cassation admettait dorénavant que l'objectif de la promesse unilatérale de vente était de figer le consentement du promettant pendant toute la durée du délai d'option, de sorte qu'en cas de rétraction de celui- ci, la sanction ne pouvait être que l'exécution forcée. [...]
[...] civ. 3ème octobre 2003 D. Mazeaud dans un arrêt du 8 mai 2008, la Cour de cassation a admis la possibilité de la conclusion forcée du contrat définitif en cas de rétractation d'une offre sans délai F. Théré, P. Simler et Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, Dalloz Cass. civ. 3ème mai 2008 Cass. [...]
[...] Cette situation est hautement critiquable dans la mesure où la promesse unilatérale de vente, à la différence de l'offre de contracter, représente un véritable accord de volonté. Pour pallier l'inefficacité de principe de la promesse unilatérale de vente, les parties peuvent user de la faculté qui leur est laissée par la stipulation de clauses régissant la rétraction du promettant. En effet, dans un premier temps convenir d'une clause d'exécution forcée claire et précise et d'autre part convenir d'une clause pénale par laquelle les parties prévoient qu'en cas de violations le montant des dommages et intérêts alloués sera supérieur au montant de a promesse unilatérale de vente. [...]
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