La rétractation unilatérale du promettant avant l'expiration du délai de vente et alors même que la levée d'option n'est pas survenue peut-elle aboutir à la réalisation forcée de la vente ? C'est à cette question qu'a répondu la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 mai 2011.
En l'espèce, M. X… a conclu une promesse de vente avec M. Y… sur un immeuble dont il détient la nu-propriété. Le délai de vente contracté a pour point de départ la notification au bénéficiaire de la promesse, du décès de l'usufruitière, ascendante du promettant et s'éteint quatre mois plus tard. Le promettant décédant, Mme X…, son épouse, assigne le bénéficiaire en annulation de la promesse unilatérale de vente. Elle notifie néanmoins quelques mois plus tard le décès de l'usufruitière au bénéficiaire. Le bénéficiaire lève l'option un peu plus de trois mois plus tard sans dépasser cependant le délai de quatre mois initialement convenu.
[...] Ainsi, le contrat n'est que peu de chose sans la garantie judicaire qu'il sera obligatoire dans toutes ses dispositions une fois consenti. En ce qu'il refuse d'être le garant de la force obligatoire de l'obligation consentie dans l'avant-contrat, le juge est ici une réelle source d'insécurité juridique pour les actuels ou futurs bénéficiaires de promesse unilatérale de vente. Cette insécurité juridique corrode l'utilité de la promesse unilatérale de vente qui perd logiquement de son intérêt pour les futurs acquéreurs B. [...]
[...] Elle rejette ainsi le pourvoi tendant à l'annulation de l'exécution forcée de la vente dans des faits similaires à la décision rendue le 11 mai 2011. Ce dernier arrêt ne disposant pas de la force d'un arrêt de cassation, il n'en est pas moins un premier pas vers une jurisprudence plus cohérente et davantage en adéquation avec les objectifs de la promesse unilatérale de vente. [...]
[...] La promesse unilatérale de vente étant un avant-contrat fréquemment utilisé en matière d'immeuble, cet arrêt est d'autant plus intéressant qu'il détermine des conséquences pratiques en cas de rétractation du promettant postérieure à la levée d'option, ce que la loi ne précise pas expressément. La Cour de cassation ne semble laisser subsister aucun doute quant à sa position pourtant surprenante au regard des fondements de notre droit contractuel. Les avant-contrats, tels que la promesse unilatérale de vente, ont en effet une force obligatoire qui engage les parties à respecter les obligations qu'elles ont consenties en l'espèce, une obligation de vendre. [...]
[...] C'est par ce raisonnement que la Cour exclut la réalisation forcée de la vente puisqu'on ne peut effectivement forcer le consentement d'une partie. Cependant, on peut légitimement considérer que le consentement du promettant a bel et bien été exprimé au moment de la conclusion de la promesse unilatérale de vente et que cette volonté de vendre une fois cédée au bénéficiaire pendant un délai déterminé, l'accord de volonté s'opère au moment où le bénéficiaire lève l'option et accepte l'offre du promettant. [...]
[...] Le promettant décédant, Mme X , son épouse, assigne le bénéficiaire en annulation de la promesse unilatérale de vente. Elle notifie néanmoins quelques mois plus tard le décès de l'usufruitière au bénéficiaire. Le bénéficiaire lève l'option un peu plus de trois mois plus tard sans dépasser cependant le délai de quatre mois initialement convenu. Après un jugement de première instance, un appel est interjeté et un pourvoi est ensuite formé. L'arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 28 janvier 2009 est un arrêt de cassation qui renvoie l'affaire devant la Cour d'appel d'Aix-en-Provence. [...]
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