Vice caché vice apparent garantie des vices cachés protection de l'acheteur profane
La garantie des vices cachés est apparue au VIe siècle de notre ère ; elle permettait à l'acquéreur de ne pas être affecté par des vices qu'il ne peut constater lors de l'achat. Cette garantie a été consacrée par le Code civil, à l'article 1641. Les juges ont prévu un large champ d'application, puisque cet article s'applique à la vente de toutes les marchandises et de tous les objets en principe (Civ 1ère, 16 février 1983). Les juges admettent classiquement les vices cachés, mais la notion de dissimulation est ici explicitée par rapport à la qualité de l'acheteur et non par rapport au comportement du vendeur. C'est notamment le terme de l'article 1642 du Code civil « les vices dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même » qui est analysé et précisé.
Le 29 septembre 1999, Madame Z vend une maison d'habitation à Madame X et Monsieur Y, par acte notarié. A date inconnue, les acquéreurs font intervenir un expert immobilier, et l'expertise révèle la présence, avant le contrat, de termites infestant la charpente et de nombreuses tuiles gélives. Madame X et Monsieur Y, demandeurs, assignent Madame Z, défenderesse, en paiement de dommages et intérêts en invoquant l'existence de vices cachés devant un tribunal de première instance compétent. A date inconnue, un tribunal de grande instance inconnu rend un jugement inconnu. La partie mécontente interjette appel. Les juges d'une Cour d'appel inconnue, à une date inconnue, déboutent les acquéreurs de leur demande. Les acquéreurs se pourvoient en cassation.
[...] La jurisprudence avait déjà tranché en ce sens : il y a vice caché même si un homme de l'art a remarqué ce vice, parce que l'acquéreur n'a pas à demander son avis (Civ 3ème mai 1989). Les juges avaient adopté une solution relativement sévère pour le vendeur : les acheteurs savaient qu'il y avait des vices, puisqu'ils avaient fait appel à un expert, mais cette constatation n'émanant pas d'eux-mêmes, le juge a refusé de ne pas faire jouer la garantie des vices cachés. [...]
[...] Cependant, une différence importante subsiste : la conformité de la chose fait référence à la conformité de la chose, selon les tribunaux judiciaires (Civ 1ère décembre 1992). En revanche, la notion de vice caché affecte en général l'usage de la chose : la jurisprudence a établi que les vices cachés étaient la non-conformité de la chose à sa destination normale (Civ 1ère octobre 1993). Dans ce cas ci, peu importe la chose elle-même, l'acquéreur n'est pas un collectionneur qui ne considèrera que la chose elle-même. [...]
[...] En l'espèce, les faits ont eu lieu juste après cette loi, mais même si le décret d'application ne l'empêchait pas de s'appliquer, cette dernière ne pouvait pas s'appliquer, car il semble que cette maison n'apparaissait pas sur le ressort géographique permettant de rendre obligatoire les diagnostics immobiliers en matière de termites. Cette obligation poussée d'information en matière de termites notamment est dénoncée par M. [...]
[...] Le droit romain retenait classiquement que l'acheteur devait se montrer curieux emptor debe esse curiosus Mais cette curiosité est relative : Mathilde Boutonnet précise que il ne peut être tenu qu'à se soumettre à des vérifications élémentaires et non à devoir faire appel à différents spécialistes De plus, F. Collart et P. Delebecque précisent que cet acheteur doit être normalement diligent, sans avoir à accomplir les recherches approfondies. Les magistrats ont donc été souples dans leur solution avec l'acheteur, mettant ainsi en avant un véritable souci de protéger l'acheteur profane par la garantie des vices cachés. [...]
[...] Cependant, il semblerait qu'implicitement cette difficulté soit également d'ordre intellectuel, du moins concernant la charpente, puisque la jurisprudence a considéré peu après qu'il n'y avait pas de vices cachés si l'acheteur a été averti de travaux de remise en état antérieur, compte tenu de la présence de termites, et qu'il n'a pas soulevé la laine de verre pour vérifier l'état de la charpente (Civ 3ème décembre 2008). La jurisprudence admet de manière constante que la présence de tuiles gélives constitue un vice caché (Civ. 1ère février 1965 ; Civ 3ème mars 1991 ; Civ 1ère, 1er décembre 1998). [...]
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