Commentaire d'arrêt par l'assemblée plénière de la cour de cassation le 27 octobre 2006: les obligations du vendeur

Extraits

[...] Une clause de non-garantie des vices cachés avait été stipulée. Ayant constaté des désordres, ils ont fait procéder à une expertise, laquelle a révélé la présence, avant la vente, d'insectes xylophages infestant la charpente et le caractère gélif des tuiles de plus des trois-quarts de la toiture. Les acquéreurs, demandeurs, ont assigné la venderesse, défenderesse, devant le Tribunal de grande instance de Roanne en paiement du coût des travaux de réfection de l'immeuble et de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie contre les vices cachés prévus aux articles 1641 et suivant du Code civil. [...]

[...] Autrement dit, ils avaient dès lors clairement posé le refus de la systématisation du recours à un tiers : en effet, ajoutaient une condition non prévue à l'article 1642 du Code civil les juges qui retenaient que le vice n'était pas caché lorsqu'il était visible par un homme de l'art auquel l'acquéreur devait demander son expertise selon Messieurs Vermelle (Defrénois 1990. 502) et Constantin (précité). Une telle solution avait déjà été confirmée dans un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 6 juillet 1999. Il semble nécessaire de souligner une espèce du 26 février 2003, comme le fait Madame Vignon-Barrault (JCP N 2004. [...]

[...] La juridiction de premier degré fait droit à la demande des demandeurs. La défenderesse interjette appel sur le fondement de la clause de non garantie stipulée dans l'acte notarié. Le 30 mai 2002, les conseillers de la Cour d'appel de Lyon déboutent les demandeurs de leur demande indemnitaire relative aux désordres affectant la charpente de la toiture de l'immeuble litigieux mais font droit à leur demande de dommages et intérêts relative aux désordres affectant les tuiles de la toiture du même immeuble aux motifs que la bonne foi de la venderesse n'était pas caractérisée et conduisait donc à écarter la clause stipulée dans l'acte notarié. [...]

[...] La solution retenue par les magistrats de la Cour de cassation rappelle, comme le souligne Monsieur Trébulle (RD imm 256) que ceux-ci n'exigent pas une grande curiosité de la part de l'acheteur, encore moins de la part de l'acheteur non professionnel, et une telle solution s'inscrit pleinement dans la logique de protection de l'acheteur par les diverses obligations qui pèsent sur le vendeur. La jurisprudence n'exige que des diligences minimales de la part de l'acheteur, comme le souligne l'arrêt rendu par les juges de la troisième chambre civile de la Haute Cour du 14 juin 1989, tout comme le fait la doctrine : Monsieur Piedelièvre vient préciser que «l'acquéreur profane est seulement tenu d'effectuer un examen moyen, celui d'un bon père de famille, sans avoir à effectuer des recherches importantes» (JCP N et Maître Carravoc, avocat général, retient que «les vérifications exigées de l'acheteur profane ne sauraient comporter que des investigations “normales” ou “élémentaires” et même et qualifie même cette indulgence de «droit limité à la légèreté» (Gaz. [...]

[...] En l'espèce, la présence d'insectes nuisibles à la charpente et de tuiles ne remplissant pas leur fonction anti-gel rend l'immeuble impropre à sa destination de maison d'habitation. La troisième condition est la présence d'un défaut caché, lequel s'entend comme le vice indécelable au moment de la réception de la chose après de simples vérifications normales de la part de l'acheteur profane. En l'espèce, la présence d'insectes et de tuiles gélives n'avait pas été constatée au moment de la visite de l'immeuble car leur observation nécessitait des fouilles poussées des combles et du toit. [...]