Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 mars 2021, n°19-22.971 - Le bénéficiaire d'un droit de préférence et de préemption dont le pacte a été violé par un professionnel de la vente doit-il supporter la charge de la preuve de la connaissance du tiers de s'en prévaloir ?

Extraits

[...] La Cour de cassation considère que c'est le bénéficiaire du pacte, victime de la violation, qui doit supporter la charge de la preuve. La société Système U réclame la restitution de son obligation, elle souhaite être substituée dans les droits du tiers afin de se retrouver dans la situation dans laquelle elle aurait également été si elle avait usé de son droit de préemption. Les juges considèrent que c'est à elle de prouver que son obligation a été violée en connaissance de cause. [...]

[...] Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 mars 2021, n°19-22.971 - Le bénéficiaire d'un droit de préférence et de préemption dont le pacte a été violé par un professionnel de la vente doit-il supporter la charge de la preuve de la connaissance du tiers de s'en prévaloir ? Par un arrêt de rejet du 4 mars 2021, les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation ont dû rendre une décision sur la charge de la preuve du bénéficiaire d'un droit de préférence qui assigne des sociétés en nullité de la vente pour violation de son droit de préemption. [...]

[...] La Cour de cassation rappelle l'insuffisance du seul établissement de la connaissance du pacte. Les juges font une interprétation stricte de l'article 1123, qui ne prévoit pas de présomption de connaissance du pacte de préférence des professionnels. Les juges rappellent ainsi qu'il faut que le bénéficiaire supporte la charge de preuve et plus précisément qu'il apporte la preuve que le tiers avait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et qu'il avait eu connaissance de l'existence de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, par conséquent cela signifie qu'il faut démontrer la mauvaise foi du tiers. [...]

[...] En effet, le fait qu'elle ait donné son concours à l'opération implique qu'elle en avait obligatoirement conscience et laissait présumer qu'elle n'était pas intéressée. Ce rappel a pour avantage de protéger les acquéreurs professionnels qui peuvent légitimement plaider qu'ils ne pouvaient pas avoir connaissance de l'intention du bénéficiaire (Système de se prévaloir du droit de préférence dès lors qu'elle ne s'était pas opposée à l'opération et qu'elle y avait même apporté son concours. [...]

[...] Ainsi, les textes refusent toute présomption ce qui implique que le professionnel ne peut pas se voir reprocher son absence de vérifications. La consécration de l'indifférence de la qualité des tiers au contrat ayant entrainé la violation du pacte de préférence La Cour de cassation considère que la qualité de professionnel du financement immobilier ne permet pas d'opposer à ces derniers un manquement d'autant que les juges relèvent que la société Système U avait apporté son soutien lors du lancement de l'opération Le refus d'application d'une présomption de connaissance des tiers du pacte de préférence en l'absence d'action interrogatoire Le troisième alinéa de l'article 1123 du Code civil énonce que Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir . [...]