Commentaire d’arrêt du 25 mars 2009: la période précontractuelle, la SAFER

Extraits

[...] La cour d'appel insiste sur le fait que l'obligation du promettant n'a pas été respectée. De plus, la faculté de résiliation unilatérale ne constitue pas une prérogative discrétionnaire, l'auteur de la rupture qui n'avertit pas son cocontractant quelque temps à l'avance afin de lui permettre de retrouver un nouveau partenaire rompt abusivement. La cour d'appel estime qu'il doit exister un délai raisonnable c'est-à-dire un délai permettant au bénéficiaire délaissé de se retourner. II) La force de la rétractation Le revirement de jurisprudence de 1993 a instauré un nouveau principe selon lequel en signant une promesse de vente unilatérale , on consent à la promesse et non à la vente elle-même d'où le rejet de l'exécution forcée par la cour de cassation ce qui peut affaiblir le principe de force obligatoire de la promesse unilatérale de vente Le rejet de l'exécution forcée Dans cet arrêt, la cour de cassation casse et annule le pourvoi formé par les époux X puisque la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision en ce sens qu'elle ne peut se contenter de rechercher si le retrait par le promettant de sa promesse avait été notifiée au bénéficiaire avant que celui-ci ne déclare l'accepter Ici, la cour de cassation revient sur le fait que le consentement donné est le consentement à la promesse et non à la vente ce qui entraine une rétractation qui est réparable par des dommages et intérêts et non par la vente forcée. [...]

[...] Le fait que la cour de cassation adopte cette solution montre que désormais le principe de la force obligatoire du contrat est affaibli L'affaiblissement du principe de la force obligatoire du contrat Dans un arrêt de 1970, la cour de cassation faisait bien la distinction entre les deux notions, en stipulant que l'on ne pouvait se rétracter sans avoir au préalable posé un délai. En cas de manquement à cette règle, le promettant était contraint à une vente forcée. Mais depuis quelques années, on assiste à un revirement de cet arrêt dans le sens ou la cour de cassation décide de ne plus sanctionner le promettant par une exécution forcée de la vente, mais simplement par des dommages et intérêts. [...]

[...] La période précontractuelle, La SAFER, commentaire d'arrêt du 25 mars 2009 La période précontractuelle était autrefois caractérisée par le libre arbitre, aujourd'hui il existe une notion juridique dégagée par la doctrine l'avant-contrat qui désigne des contrats dits préparatoires qui sont destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif. Dans cet arrêt, les époux X ont réalisé une promesse unilatérale de vente envers la SAFER d'Alsace-Lorraine le 20/08/2004. Ils se sont rétractés le 25/08/2004 alors que la SAFER a levé l'option le 7/09/2004. La SAFER intente une procédure contentieuse à l'égard des époux X pour obtenir la vente forcée du bien. En première instance, celle-ci est déboutée de sa demande et décide de relever appel de la décision de justice rendue. [...]

[...] On sait que dans un arrêt de la cour de cassation non publié, cassation troisième chambre civile du 27 mars 2008, la cour de cassation a consacré la possibilité d'insérer dans une promesse unilatérale de vente une clause d'exécution forcée en nature à la charge du promettant. C'est-à-dire qu'en pratique rien ne met à l'abri un bénéficiaire de promesse unilatérale de vente d'un changement d'avis du promettant. Il faudrait donc prévoir une exécution forcée en nature sans oublier d'insérer un délai d'option pour ceux qui voudraient conclure une promesse unilatérale de vente. [...]

[...] On peut voir dans un arrêt du 15 décembre 1993 que l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, la rétractation du promettant dans cet arrêt est sanctionnée par des dommages et intérêts et non pas par l'exécution forcée de la vente. En théorie, la rétractation ne peut se faire sans un préavis La nécessité d'un préavis L'auteur d'une promesse unilatérale de vente prévoit en règle générale un délai d'option pour le bénéficiaire, au terme duquel la promesse devient caduque. [...]