Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 mars 2021, n° 19-22.971 - Peut-on reprocher à un tiers au pacte de préférence la violation du celui-ci, résultante du manquement à son devoir de s'informer sur l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ?

Extraits

[...] Dans ces circonstances, la question posée par la Cour de cassation est la suivante : « Peut-on rapprocher à un tiers au pacte de préférence la violation du celui-ci résultante du manquement à son devoir de s'informer sur l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ? » La Cour de cassation, réunie en 3e chambre civile, rejet le pourvoi de la société coopérative. La Haute Juridiction d'ordre judiciaire estime qu'il incombe au bénéficiaire d'un pacte de préférence d'apporter la double preuve tenant à la connaissance par le tiers de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir et, de plus, de faire tout possible afin d'informer les tiers au pacte de la volonté d'exercice de son droit. [...]

[...] Il semble que la position de la Cour de cassation est favorable à l'égard des crédits-bailleurs dont les obligations sont assez souples « vérifications ( . ) que celles opérées au fichier immobilier ». Afin d'effectuer une analyse plus ample de l'arrêt en cause, il revient d'indiquer que la possibilité d'une demande du bénéficiaire du droit de préemption qui vise sa « substitution dans les droits des acquéreurs » a été déjà rendue possible dans un célèbre arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation datant du 26 mai 2006 qui vient de reconnaître la possibilité de substitution et demande de la nullité du contrat. [...]

[...] Les juges suprêmes imposent une double preuve à la charge du bénéficiaire du pacte, preuve qui serait difficilement apportée en pratique. De toute façon, cette exigence de double preuve fait l'objet d'une importante critique de la part du titulaire du pacte qui estime que la charge de la preuve a été inversée par les juges de fonds. Néanmoins, l'opinion de la Cour d'appel est utilement prolongée par la Cour de cassation qui remarque que « seul le groupe Carrefour avait été mis en garde par le bénéficiaire du pacte, des conséquences d'une violation de son droit de préemption concernant les offres préalables de vente des droits sociaux et des fonds de commerce, la Cour d'appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu'il n'était pas prouvé que les sociétés CMCIC lease et Finamur étaient informées de la volonté de la Société Système U d'exercer son droit de préemption sur les terrains vendus ». [...]

[...] S'agissant de cette « double preuve » dont parlent les juges, il revient de rappeler qu'en 2007 cette obligation a été déjà énoncée par la Cour de cassation et que cette « diabolica probatio » se révèle assez délicate et, dans l'affaire de 2007, même impossible. En l'occurrence, la Haute Juridiction fait peser la charge de la preuve sur le bénéficiaire du pacte qui doit prouver que le tiers savait de « l'existence du pacte de préférence » et de son « intention de s'en prévaloir ». Dans ces circonstances, quant à la première condition, elle est remplie. [...]

[...] et de leurs sociétés de transférer l'hypermarché en recourant à un crédit-bail immobilier sur les parcelles concernées était connu de la société Système qui avait reconnu y avoir, dans un premier temps, prêté son concours, et que seul le groupe Carrefour avait été mis en garde, par le bénéficiaire du pacte ». Dans ces circonstances, la Haute Juridiction rappelle encore une fois la double obligation qui pèse sur le titulaire du pacte de préférence qui est de prouver que le tiers au pacte était informé de l'existence d'un tel droit et prouver sa connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]