Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2019, n°18-18.299 - Le vice du consentement dans le cadre d'une vente immobilière

Extraits

[...] Elle pose une obligation d'information permettant de caractériser le dol. Finalement cela pour se lire comme la simple bonne foi du vendeur dans le cadre de la conclusion du contrat. Ou de sa bonne foi, durant les négociations/pourparlers. L'admission dans cet arrêt, de l'hypothèse d'une déviation, est très importante, car cela signifie que le vendeur serait tenu d'informer les acquéreurs d'un simple risque pesant sur certains éléments déterminants du consentement de l'acquéreur. Mais peut-être que cela est aussi conditionné au cas d'espèce. [...]

[...] Cet arrêt est important, car si la Cour accepte l'annulation de ce contrat cela voudra dire que le dol s'élargit même à l'information qui porterait sur un fait hypothétique et si sa réponse aurait été la même si ce fait hypothétique ne s'était pas réalisé, puisqu'en l'espèce il s'est réalisé. La Cour devra refuser ou accepter l'annulation, mais si elle accepte est-ce à la seule condition de la réalisation de l'élément hypothétique qui a été retenu par le vendeur lors de la vente, constituant ainsi un « dol en deux temps ». Premier temps, constitué de la rétention de l'information hypothétique, un second temps lorsque l'information hypothétique finit par se réaliser. Tout cet arrêt repose sur un contrat conclu en 2008. [...]

[...] Cour de cassation, 3e chambre civile juillet 2019, n°18-18.299 - Le vice du consentement dans le cadre d'une vente immobilière L'arrêt commenté est relatif au dol, vice du consentement dans le cadre d'une vente immobilier. Dans les faits, Monsieur X a vendu à la SCI par l'intermédiaire de l'agence AAMI pour un prix de euros, un mas. Cette vente a été passée par acte authentique en date du 9 avril 2008. Acte authentique passé devant Notaire, Madame U. Les acquéreurs (la SCI) ont découvert postérieurement à la vente qu'un projet de déviation était susceptible de faire passer une route départementale à proximité de leur bien récemment acquis. [...]

[...] L'admission du dol dans le cadre d'une l'information éventuelle . Mais dans cet arrêt, l'ouverture du dol est faite à un élément hypothétique, d'un simple risque comme pouvant suffire à établir le dol lorsqu'il se réalise Le risque comme élément constitutif du dol par réticence Dans ces motifs, la Cour de cassation indique que : « Qu'ils ne l'auraient pas acquise s'ils avaient été informés de l'existence du projet de déviation et du risque, qui s'était finalement réalisé, de voir passer une route départementale à moins de trois cents mètres et destinée au passage de milliers de véhicules par an, dont de nombreux poids lourds » Dans notre arrêt nous avons un risque, qui n'est pas exposé par le vendeur aux acquéreurs. [...]

[...] Ces éléments ayant donc valeur déterminante dans leur consentement de manière subjective. De plus, le vendeur a fait de ces éléments des points forts de la vente, donc argue le calme et la vue, alors même qu'il connait le risque de déviation ; ce qui peut démontrer ici une mauvaise foi de ce dernier. Enfin, s'agissant d'un mas, il est possible d'estimer que n'importe quel acquéreur aurait peu apprécié le risque de déviation d'autant plus que cela aurait fait, très certainement chuter la valeur du bien, sans que l'acquéreur ne le sache. [...]